住宅ローンは固定金利？それとも、変動金利？ 家を買うとき、住み替えるときの「正解」は…SBIアルヒ・勝屋敏彦社長に聞く

そう思ったときに、気になることはいろいろある。どんな家にするのか、場所はどこか、そもそもどの不動産屋に相談するか。もちろん大きな買い物だから、自分や家族の将来設計なんかも気にかけなければいけない。そして何より、これらすべてと関係してくる、お金の問題だ。一括で支払えるほど潤沢ならいいけれど、だいたいの場合はそうではない。だから、住宅ローンのお世話にならねばならない。

ところが、住宅ローンについてはわからないことも多い。たとえば、金利。このところ、ずっと超のつく低金利が続いている。変動金利でローンを組めば、金利は0.5%程度だが、金利が高くなれば当然返済するお金の総額は増える。そういえば、マイナス金利が解除されたから、固定金利を選んだ方が良いのだろうか……。

と、ここまで来るとちょっとわからなくなってくる。いったい、どちらが「正解」なのだろうか。住宅ローン専門金融機関・SBIアルヒの勝屋敏彦社長に教えてもらうことにした。

「住宅ローン金利の仕組みや金利動向は金融業界に携わっていても簡単にはわからないものです。ぼくはバブル時代を経験していますが、定期預金の金利は6%とか8%の時期がありました。でも、若い方は金利が上がったところをほとんど見たことがないですよね。だからますます金利が上昇する話をされても実感が伴わない。ですが、やっぱり35年ローンで考えれば、向こう35年間、金利がいまのままというのは考えにくいと思います」

いきなりちょっと深いお話。確かに、バブル崩壊後の金利はおおむね右肩下がり。つまり、35年前から金利が上がったことはほとんどない、というわけだ。ただ、だからといってそれがいつまでも続くとは限らない。

「ぼくは金融の世界に入って35年になるのですが、もういろんなことがありましたよ。35年前なんて、まだベルリンの壁があった。それが35年経って、どうですか？　世の中は大きく変わりました。また、自然災害も何度も経験したし、金融危機だってありました。金利は世の中の情勢を反映するものですから、35年間に金利がどのように動くのかはなかなか予想できない、ということです」

……こんなお話を頂いてしまうと、ちょっと不安になってくる。いまはいくら低金利で、変動金利住宅ローンが人気といわれていても、どうせそのうち上がってしまうんでしょう……。

「それは今年かもしれないし、来年かもしれない。どれくらい上がるかも、いつ上がるかも、誰にもわからないのです。ただ、今後5年といったスパンで見れば、今よりも金利は上がる可能性の方が明らかに高い、ということですね。もちろん金利が上昇しても、今までの返済額に対して125%の金額までしか上げることができないというルール（※1）を設定している住宅ローンもあります。ですので、変動金利で住宅ローンを組んでいても、金利が上がったところですぐには返済に困らないかもしれません。それでも、金利が上がれば全体の返済額は増えるわけですから、家計や将来設計に与える影響は小さくないでしょうね」

ならば、どうするのが最善策なのだろうか。SBIアルヒは、全期間固定金利の【フラット３５】取扱件数で13年連続シェアナンバーワン（※2）。とはいえ、ここ数年は変動金利商品の人気も高まっている。どちらを選ぶのがいいんですか、勝屋社長！

「その方のご収入や希望される物件、ライフプランによりさまざまですし、最終的にはお客さまが判断することですので一概にお答えするのは難しい。いくら将来的に金利が上がるだろうから、今のうちに固定金利で借りた方が良いと言っても、少なくとも足下は【フラット３５】の固定金利の方が高いのは事実です。ただ、ここで貸す方の立場になって考えてもらいたいんです。世の中がどのように変わっても、35年間の固定金利でお金を貸しますか？　ちょっと躊躇しますよね」

なるほど、そう考えると、貸す方の立場にとっては変動金利のほうが魅力があるということが見えてくる。いつ金利が上がるか、金融危機が起こるかわからない中で、35年間も同じ金利で貸すというのは、住宅ローンは貸し倒れの可能性が低いことがわかっていても不安が先に立つ。ということは……。

「そうなんですよね。いまは金利が低いのでどうしても変動金利がよく見えますし、実際に当社でも変動金利の商品を利用されるお客さまの割合が増えてきています。それに、貸す方の立場としては変動金利のほうがいい。ですが、借りる方の立場で考えると、これから35年の間で何が起こるかわからないのなら、金利が変わらない【フラット３５】はおすすめ、ということになりますね」

歴史的に、金利が上昇していく過程において、住宅ローンの変動金利と固定金利では固定金利が先行して上がり、その後を追いかける形で政策金利の影響を受けるといわれる変動金利が上昇する傾向にある。しかし、固定金利も現状の金利水準が続くかどうかわからない。ならば【フラット３５】を選択肢に入れたほうがいいというわけだ。


さらに、【フラット３５】には変動金利との“金利差”を埋める手助けをする制度もスタートした。2024年2月13日からはじまった、「【フラット３５】子育てプラス（※3）」だ。

「子育てプラスは、子育て世帯もしくは40歳未満の夫婦の方が【フラット３５】を借りる場合、お子さまの人数や住宅性能に応じてポイントが加算され、金利の優遇が受けられます。たとえば2024年3月時点では、当社で【フラット３５】を35年間の借入期間で借りると金利は1.84%（※4）なのですが、子育てプラスを使って最大1%の優遇を受ければ、当初5年間の金利が0.84%になるわけです。ポイントが多ければ10年間1%の優遇を受けることも可能です。そこに、長期優良住宅など性能の優れた住宅への金利優遇も加えれば……変動金利と比べても遜色がないと思いますよ」

この「子育てプラス」は、少子化対策などを目的に導入された国の政策だ。5年間、子育てプラスを利用して0.84%の金利で借りることができれば、その間に金利が上がる可能性を踏まえると、なかなか魅力的ではないか。

「人手不足を背景に、これから賃金や物価、金利は上がっていくでしょう。ですから、いまは変動金利の方が安くて魅力的に感じますが、こういう時代だからこそ、安定して最長35年間固定金利で借りることのできる【フラット３５】にも注目していただきたいです。もちろん、当社はお客さまのご要望にあわせて変動金利の住宅ローン商品も用意していますが、個人的にはいまこそさまざまな金利優遇のある【フラット３５】をお考えになってみてはどうかと思いますね」

ちなみに、SBIアルヒは2022年11月にSBIグループの一員になった。社名も2024年1月から従来の「アルヒ」から「SBIアルヒ」に変更したばかりだ。これには、いったいどのような狙いがあるのだろうか。

「SBIグループに入ったことで、SBI新生銀行と変動金利住宅ローン商品を共同開発し、当社の商品として販売できるようになりました。これまではどうしてもやれることに限りがあったのですが、SBI新生銀行とタッグを組むことで柔軟性が高まり、時代の変化にあわせたものを提供していけるようになると考えています。当社はもともと【フラット３５】を主力商品として扱ってきましたが、固定金利と変動金利の金利差もあり固定金利商品を取り巻く環境が厳しかったところ、変動金利の商品を拡充したことで、お客さまがどちらを選んでもご満足頂けるようになった。これも、SBIグループ入りした成果のひとつだと思います」

さらに、SBIアルヒはSBIエステートファイナンス、SBIスマイル、SBIギャランティをグループ化。これまではほとんど住宅ローンだけを取り扱ってきたが、これら3社を通じて不動産担保ローンやリースバックなどを扱うことを検討しているという。そして、最終的には「住宅金融に関して、いちばんに相談してもらえる会社になりたい」（勝屋社長）と考えているそうだ。

「35年ローンですと、返済している間にライフステージが変わっていきますよね。買った家も、ローンを返し終わって、家庭を持った子どもが同居するかとなると、必ずしもそういう時代ではなくなってきた。夫婦二人で、そんなに大きな家は必要なのかという状況になる方もいるでしょう。35年もあれば、状況は変わります。だから、ライフステージにあわせて家を住み替えたり、リースバックを活用したり、いろいろな方法をご提案していきたい。世の中の環境変化やお客さまのライフステージによって、住宅ローン以外にも、さまざまな金融商品・サービスを提供していければと思っています」

不動産市況や金利環境の影響もあり、不動産業界も、そして住宅ローン業界も活況を呈する今日この頃。ただ、ここ数年の物価高や国際情勢など、先行きの不透明感は増すばかりでもある。しかし、世の中がどのように変わっても、人は住むところがなければ生きていけない。住宅金融のリーディングカンパニーのSBIアルヒは、SBIグループ入りで得たメリットも活かしつつ、どんな状況でもお客さまに相談して頂けるよう、事業展開を進めていく。

ARUHI住宅ローン　公式サイト

※1 各住宅ローン商品により異なります。
※2 2010年度〜2022年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2023年3月末現在、SBIアルヒ調べ）
※3 「【フラット３５】子育てプラス」の概要は以下ページをご覧ください。
https://www.aruhi-corp.co.jp/product/flat35_plus/
※4 融資比率9割以下、団体信用生命保険加入の場合