かつては戸建てが「住宅すごろく」のゴールとされていたが、いまや「終の棲家」として分譲マンションの購入・買い替えを選択する中高年が増えている。しかし、近著『60歳からのマンション学』が話題のマンショントレンド評論家・日下部理絵さんは「その一方で、60代以上で住宅ローン破綻になる人が増加しているのです」と指摘し、ある60代夫婦の実例を紹介する──。

■「定年後の穏やかな時間」を願った老夫婦の悲劇

都内のマンションに住む荒木茂さん(66歳)は、妻の洋子さん(65歳)と、築42年の3LDKのマンションに住んでいる。

2人は学生時代の先輩後輩で、出会いからもう50年近くになる。洋子さんが社会人になったタイミングで入籍し、いま住んでいるマンションを新築で購入した。35年ローンだったが、現在は完済している。子どもたちも家庭を築き、かわいい孫もいる。

茂さんは65歳で退職し、年金暮らしだ。これから夫婦2人で穏やかな時間を過ごそうとしていた。その矢先、荒木夫婦は、生活を脅(おびや)かすような悲劇に襲われたのだ──。

写真=iStock.com/AND-ONE
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■退職金を頭金に「買い替え」

茂さんが勤めていた会社は60歳定年だったが、希望すれば65歳まで定年前と同一の労働条件で勤務延長ができた。茂さんは延長を希望することにした。

一方、勤務延長期間については、退職金計算の対象外とされ、60歳までの退職金は65歳の退職時に支給される。年金についても、勤務延長により毎月47万円を超える収入があるため、退職日の翌月からの支給となる。

※編集部註:初出時、年金の繰り下げ受給について誤解を招く表現があったため、当該箇所を修正しました。(5月30日11時49分)

洋子さんとは、定年を迎える数年前から「自宅マンションも築40年を超えて古くなってきたから、退職金が出たら買い替えしたいわね」などと話していた。

茂さんは65歳になり、退職2カ月後には念願の退職金が振り込まれた。その退職金を頭金に、いよいよ買い替えるマンション探しをすることになった。

■「人生最後の大きな契約」

2人は、まずは新築マンションのモデルルームを複数内覧してみることにした。

いま住んでいるマンションを探していた時とは、間取りや設備、共用施設がまったく異なり、すべてがキラキラして見えた。とくに洋子さんは、浴室乾燥機や食洗機に釘付けになった。喜ぶ洋子さんの姿に、茂さんも新しいマンションで老後を過ごしたいと、思いを新たにするのだった。

その後、気になった中古マンションも複数内見したものの、どうしても新築マンションの魅力には勝てない。もちろん中古マンションのほうが安いが、新築マンションでも退職金と自宅マンションの売却資金とで、金融機関から借り入れせずとも、資金繰りも何とかなりそうである。

購入を検討中のマンションは建築中で、引き渡しは1年後だという。その間にさまざまな準備を進められる点も魅力的であった。

こうして茂さんは、退職金の一部を頭金に、新築マンションの購入を決断した。残金や諸費用などは現金で支払う予定である。「人生最後の大きな契約かもしれない」と思うと、少し緊張した。

■1年かけてゆっくり売却する計画

あとは自宅マンションを1年かけてゆっくり売却するだけである。

まずは、地元の不動産業者に相談し、「居住中。引き渡し時期、要相談」として、売りに出すことにした。不動産業者との媒介契約には種類がいくつかあるようだが、その違いがよくわからなかったため、勧められるまま3カ月間の「専任媒介契約」にした。

ところが、あとから知ったことだが、その不動産業者は「レインズ(REINS)」(*)という、業者だけが閲覧できる、不動産流通標準情報システムに掲載しただけだった。要するに、他力本願で、みずからは売却活動を何もしない不動産業者だったのだ。

*レインズ:国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営する「Real Estate Information Network System」のことで、英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっている。

結局3カ月間、茂さんの自宅マンションには内見すら1件もなかった。

■不動産業者との契約でつまずく

3カ月を無駄にしてしまった荒木夫婦。しかし、新築マンションの引き渡しまで、まだ9カ月もある……と気を取り直し、違う不動産業者を当たることにした。

新たな不動産業者は、「専任媒介契約」「一般媒介契約」の違いから丁寧に教えてくれた。前回の失敗に懲(こ)りた2人は、今回は一業者に限定することなく依頼できる「一般媒介契約」にすることを選択し、3社の不動産業者と契約した。

これが功を奏したのか、さっそく内見の依頼が複数きた。荒木夫婦は、ようやく部屋を見てもらえると安堵した。

■売れそうで売れない原因は“旧耐震基準”

1件目にやって来たのは、30代のA夫婦だった。

日下部理絵『60歳からのマンション学』(講談社+α新書)

子どもがまもなく小学生で、居住中の賃貸物件が手狭になったため、マンションの購入を考えているという。

内見では好感触だったが、後日不動産業者に聞くと、「部屋の広さ価格ともに申し分ないのですが、駅からちょっと遠いのと、最近地震が多いことからマンションが“旧耐震基準”(*)であることを気にしていた」と言う。

*旧耐震基準:1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準のこと。震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されている。

荒木夫婦のマンションは最寄り駅から徒歩9分。周辺にライバルとなる築浅マンションが増えているのも要因になったのか、残念ながら結局見送りとなった。

■引っかかるポイントはいつも同じ

2件目の内見は、やはり30代のB夫婦だった。B夫婦も、旧耐震基準であることと、住宅ローン控除が受けられない(*)こと、マンション全体の修繕積立金残高が少ないことを気にして、見送りとなってしまった。

*築25年超のマンションは、住宅ローン控除に「耐震基準適合証明書」の取得が必要。荒木夫婦のマンションは適用外だった。

その後も何件か内見に来たが、みな同じような反応である。

そうこうしているうちに、あっという間に3カ月が過ぎた。売却を進めないことにはどうにもならない。荒木夫婦は3社と一般媒介契約の更新をした。

新築マンションの引き渡しまであと半年──。そこで、追加でさらに別の不動産業者2社とも一般媒介契約をすることにした。これで、物件を5社で売りに出していることになる。

するとまた、新規の不動産業者2社経由で、内見の依頼がきた。それでも結果は同じだった。駅からの距離や、旧耐震基準、住宅ローン控除が気になる、という。

■大幅な「値下げ」を決断

あっという間に時間は過ぎ、新築マンションの引き渡しまで、3カ月に迫ってきた。まさか「売れない」という事態は想定していなかった荒木夫婦。焦りが出てきた。

売り出し価格は適正で、高すぎることはないようだが、背に腹は代えられない。

茂さんは、思い切って大幅に価格を下げることにした。また、新たな不動産業者3社と一般媒介契約を締結。計8社で売り出すことにした。

大幅な値下げがよかったのか、20代の新婚夫婦が内見に来て、満額価格で申し込みをしてくれた。ようやく決まるか……と、安堵する荒木夫婦。

■人生を否定された気持ちに

ところが1週間後、まさに驚愕する事態になった。

不動産業者が、その後の様子を連絡してきた。購入してくれるものと期待した20代夫婦は「旧耐震基準のため、住宅ローン審査が下りなかったので、買いたいけど買えないんです……」と言っているという。

その後も何件か内見に来たが、あまりにたくさんの業者から物件情報が出ているため、「事故物件か何かですか?」と質問される始末。まるで自分たちの40年以上の幸せな生活をすべて否定されたかのような気持ちになった。

■定年後に住宅ローンを背負う、想定外の事態に

新築マンションの引き渡しは、2カ月後に迫ってきた。もはや余裕はない。自宅マンションの売却を進めながら、購入物件の残金は「借りるしかない」と腹をくくり、住宅ローンの説明を聞きに金融機関を駆け巡る。

金融機関では、借り入れ時に66歳になる茂さんの年齢が引っかかることもあった。そもそも相談すら受けてくれない金融機関も多かった。

実は、まさか売れないとは思わず、茂さんは新築マンションの契約時に「住宅ローン特約」「買い替え特約」をつけていなかったのだ。このため、もし住宅ローンの審査が通らなければ、手付金500万円が“没収”になってしまう。「つなぎ融資」なども視野に入れ、ハラハラする日々が続いた。

そうこうしているうちに、ある大手金融機関で、「80歳の誕生日まで」に完済という条件で、14年間の固定金利、借入額2000万円で審査が通った。毎月の返済額は約13万円である。

「よかった」と安堵(あんど)する間もなく、慌ただしく引き渡しを受けて、新居に引っ越し。文字通り綱渡りをする思いで、どうにか九死に一生を得た荒木夫婦だった。

■膨らむ支払いが重くのしかかる

あとは、旧自宅マンションを売るだけである。

自分たちは引っ越してしまい、物件は空室になったため、「売れやすいだろう」と思ったが……引っ越しから3カ月経ってもやはり売れない。

毎月、年金から新居の住宅ローンの返済と、新居と旧居2物件の管理費等の支払いが続く。あいにく退職翌年ということもあり、住民税と国民健康保険料の支払いも重くのしかかる。生活がキツくて仕方がない。

「住宅ローンの見直しをしたい」と金融機関にも相談に行ったが、固定金利が急に上がってきていて、「借りたときよりむしろ金利も高くなりそうだ」という返事だった。

■60代の住宅ローン破綻が増えている

茂さんが恐る恐る「万が一、住宅ローンが支払えなくなるとどうなるの?」と聞くと、相手は感情を見せずに冷静に答えるのだった。

写真=iStock.com/SvetaZi
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催告状・督促状が届き始め、個人信用情報へ事故記録が掲載される(いわゆるブラックリスト登録)。その先は、任意売却するか、差押通知が届き、保証会社から競売を申し立てられるか……。

実は、同じようなケースが多く、最近は60代の住宅ローン破綻が増えているという。どちらにしろ、大変な思いをした新居マンションがなくなる、ということだと茂さんは理解した。

■ついに管理費を滞納…

世の中のインフレが進み、食費などは値上げラッシュ。年金生活者になった荒木夫妻は、生活費すら余裕がなくなってきた。

なんとか住宅ローンは頑張って返済し続けているが、先日、とうとう管理費等を滞納してしまった。管理会社からはさっそく督促状が届いた。管理費等を滞納していることで、マンションに住むことも負い目になりつつある。

「生活費の足しになれば」と、夫婦2人でバイトを探し応募しているが、年齢のためか応募できる職種も限られ、なかなか決まらない。

■「もう限界だ」

夫婦で話すと、お金の話ばかりになって喧嘩も絶えなくなってきた。

通信費を抑えるため、離れた場所に住んでいる子ども夫婦や孫にもなるべく連絡をしないように気をつけるようになった。すべての生活費を切り詰めているが、もう限界かもしれない。

旧居では、毎月の修繕積立金の値上げも検討されているという。なんとか旧居を買い取ってもらえないか、不動産業者と交渉中だ。

それでもダメな場合、旧居を賃貸に出すか、あるいは、旧居に出戻ることも検討しなければならない状況だ。これから新居の不動産取得税の納税通知書も届くと思うが、このままではとうてい払えないだろうと、荒木夫婦はため息をつくのだった。

■ただ穏やかな老後を過ごしたかっただけなのに

いままでコツコツと人生頑張ってきた。「終(つい)の棲家(すみか)」にするなら、古いより新しいマンションのほうがいいと考えた。

「でもこれなら、買い替えなどせず、思い出の詰まった古いマンションで穏やかに老いたほうが幸せだったのではないか……」と茂さんは言う。

人生の終焉(しゅうえん)に向けて、所有しているマンションとどう向き合うのが正解なのか。マンションにはいつまで住めるのか。維持費はいくらかかるのか。買い替えはどうすべきなのか。もっとよく勉強してから、行動すべきであった。

これからどうすべきか──と、茂さんは心底悩んでいる。

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日下部 理絵(くさかべ・りえ)
住宅ジャーナリスト
第1回マンション管理士試験に合格。新築などマンショントレンドのほか、数多くの実務経験、調査から既存マンションの実態に精通する。著書に『マイホームは価値ある中古マンションを買いなさい!』(ダイヤモンド社)、『60歳からのマンション学』(講談社+α新書)など多数。
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(住宅ジャーナリスト 日下部 理絵)