はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
野村不動産マスターファンド投資法人（3462）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
良ければグループご支援をば１つお願いいたします🙏
そもそもJ-REITとは何ですか？
野村不動産マスターファンド投資法人の情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
野村不動産マスターファンド投資法人（略称：NMF）
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇日本電気本社ビル（オフィス）441億円
🥈新宿野村ビル（オフィス）439億円
🥉麹町ミレニアムガーデン（オフィス）269億円
🟡野村不動産天王洲ビル（オフィス）205億円
🟡オムロン京都センタービル（オフィス）183億円
🗾投資エリア
オフィス主体の総合型としてスタンダードな、割合60％の東京寄り
特定のアセットで、他地域に重点的にしている部分もあり、関西から東方面に広く分布している
🏢アセット比重
前身の野村オフィスが4割で、当初はレジデンスと7：3ほどの分散でしたが、近年は特に物流施設を重視しており、20%を超えたためレジデンスの割合を逆転
物流施設が関東圏を重視しているほか、15％保有の商業施設は関西圏に寄っています
🏠アセットタイプ
オフィスは数十～数百億の大型物件もある他、
非常に多い物件数は、10億台か一桁台のレジデンスを多数持っている事による
✅その他
トピック
✅平均増配率3.2％はそこそこあり、増配も堅実な右肩
➡内部要因の増収も、支出増を上回っている
✅物流施設の更新改定の上昇幅が、平均5%前後とやや大きめ
✅レジデンスは入替えの改定率が、平均2桁の大台に乗る
✅
✅物流施設はCPI連動を導入『予定』
➡あくまで予定と記されており、物流専門に対しては遅れ
✅オフィスの改定状況がプラスに転じるのが、24年時と遅めであり、トータルプラスではあるものの、他銘柄よりは控えめな幅
指標にひとこと
分配金利回り：4.29% 標準的
平均増配率＋３.２％（１０年観測）
増配のペースは派手さこそないものの相当堅実
含み益：約2908億円（26.5％） 中堅やや上
築古の物件や、小型物件を売却からの入替えをするなどし、売却益は22年以降に積極的に上げています
NOI利回り：5.06% 高め
改定もかなり派手な他銘柄に比べれば、堅調（控えめ）な範囲ではあるものの、いずれのアセットもしっかりプラス改定あり
オフィスは特に市場とのギャップが拡大したので、追従に期待
NAV倍率：0.87 割安
投資口価格が一気に17万ほどに値上がりしていますが、26年も引き続き増配あるので、割安度合いはまだまだ許容範囲
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：160,000円（利回り4.5％）
欲を言えば、以前の目安にしていた15万弱で入手できると嬉しいですが、しっかり増配ペースであるなら今の水準でも、ホールドしておくのは悪くないと思っています
ディフェンス寄りのバランス型であるので、数年前の様に世情が悪くなっても、安定感と言う意味では頼りになる
今は逆に似たアセットの他銘柄には勢いがあるので、流れに乗じて増配が安定していく事を大いに期待します
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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