【たっつんのREIT紹介メモ📝】ヒューリックリート投資法人【J-REITで分配金】

ヒューリックリート投資法人（3295）

本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。

🥇ヒューリック神谷町ビル（オフィス）552億円 

🥈御茶ノ水ソラシティ（オフィス）381億円 

🥉グランドニッコー東京ベイ舞浜（ホテル）270億円 

🟡ヒューリック虎ノ門ビル（オフィス）183億円

🟡ヒューリック麹町ビル（オフィス）126億円

🗾投資エリア

メイン投資エリアは東京だけで90％
加えてアセット比重の都合、都心割合も半分以上と非常に多い

🏢アセット比重

比率はオフィスが60％近くを占めており、
従来はそこに商業施設と、10%程度のヘルスケア施設、5%に満たないがデータセンター等のディフェンス系アセットもそれなりに
去年、ポートフォリオ構築方針に変動があり、ホテルを15%保有

🏠アセットタイプ

概ね10億～100億以上のオフィスが主体で、ほとんどがスポンサー開発物件と言う、取得先には不自由しない内容
ホテルはビジネスよりはワンランク上で、あくまで行楽拠点の域を出ないものが主体でしたが、新規取得のグランドニッコー東京ベイは完全にリゾート級の物件

✅その他

✅利回りは現状で5.4％程度、前年に比べると10％以上の増配
　平均増配率も3％以上と中々の数値

✅物件を2棟売却し、前後期とも13億前後の売却益上乗せが効く
　➡去年は内部留保活用でこなす予定としていたが、不要になる
　➡4000円／期は、26年も維持される予定になっている

✅オフィスは更新、入替えどちらもプラス着地
　➡もともとマーケットより安い部分が多く、10%超の増額に応じている
　➡特に更新の方は減額改定の部分が０％

✅19年比で単価が1.5倍以上となったホテル群と、東京ベイを中心にした変動賃料の大幅増の予想あり

✅大きな問題が起きている様な部分はないようです

✅財務指標は並程度で、金利は0.7ポイント上昇したものの、今のREIT平均よりはやや上手

分配金利回り：5.41%　り高い
平均増配率３.１％（10年観測）

含み益：約797億円（19.5％）　やや低い

NOI利回り：4.27%　標準的

NAV倍率：0.79　割安