はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- イオンリート投資法人（3292）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？については此方のリンクを
前回のREIT紹介記事はこちら
高収益かつ安定の大型モール！イオンリート投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
イオンリート投資法人（略称：イオンR）
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
🗾投資エリアは関西圏と関東圏がメインであり
逆に東京はほぼ持っていません（イオン自体は東京にもある）
🗾大半が50億円～200億円台の大型物件を取り扱う
上位物件
🥇イオンモールKYOTO（商業施設） 215億円
🥈イオンレイクタウンmori（商業施設）212億円
🟡イオンモール倉敷（商業施設）179億円
🟡イオンモール高崎（商業施設）172億円
当たり前と言えば当たり前ですが、物件はすべてイオンモール
もしくは物件い付随する物流倉庫のみとなっております👏
🟣一部のJ-REITでは採用されている、一棟丸貸しの固定賃料制
🟣契約単位は10～15年となっており、他のアセットで言えば底地や、ヘルスケア施設並に長いスパンでもあります
🟣そのため、とりわけ景気後退期などには強いですね
分配金推移・増配率
トピック
✅利回りは5.2％程度で水準以上（現在のJ-REITでは中堅）
✅2期目以降からの増配率は平均2.6％とそこそこ
✅10～15年程度のマスターリース契約のため、賃貸事業収入は非常に安定する
✅物件価格に対するNOIは全体で5位と非常に高い
（他REITでもイオンモールを所持するものはあり、稼ぎの中心）
✅固定賃料は安定する反面、インフレによる市場の大幅な賃料の上昇が起きた場合、置いて行かれる場合がある（森ヒルズなどもその部類）
✅16年度、そして24年度には能登半島沖地震の被害を受けたが、地震保険が下りているため、収益の被害を最小限に抑えた
➡保険金の払いは毎期10~20億円程度は発生する
✅財務指標の３要素はいずれも並程度で、上位勢には及ばない
指標にひとこと
分配金利回り：5.20% かなり高い
平均増配率２.６％（10年観測）
16年度の地震の影響を除いて、常時緩やかに右肩上がりであるため安定感を感じます
含み益：約926億円（19.5％） 標準的
分配金の一時的な上昇に絡むほどの売却益は、上場以来発生させたことは無いため、今後はわからないものの基本的には家賃頼みです
物件の価値自体は家賃に繋がるので、アップグレードは継続希望😃
NOI利回り：6.0% とても高い
全REITでもトップクラスのNOI利回り（6位）
様々な商業施設が混在する中でも、頭一つ抜けて簿価に対して稼いでいるため、とてもパフォーマンスが高い事になっています
NAV倍率：0.83 かなり割安
去年打ち立てた希望価格をかなり下回って来ました
J-REIT全体が上昇に転じるまでは、口数の積み込みもしくは静観の時です
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：125,000円（利回り5.3％）
お手本のようなインカム水準の一方で、財務スコアを考慮して前回よりも☆1つ分下げた感じです
インフレがどれくらいのペースで起きるかは未知数ですが、場合によってはボラティリティの高い、景気敏感寄りの銘柄に狙いを絞った方がいい場合があるかも知れません
個人的には、予算があればドンドン積んでいきたい銘柄です
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
イオンR
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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