はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- トーセイ・リート投資法人（3451）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？については此方のリンクを
前回のREIT紹介記事はこちら
安価な物件を再生して高収益化！トーセイ・リート投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
🗾投資エリアは、99％以上が関東圏
🗾数億～の中小物件のみを取り扱っている
🗾都心をやや外しつつ、既存の物件を比較的安い価格で入手し、再生することで高い賃料を得られるようにする
上位物件
🥇関内トーセイビルⅡ（オフィス） 41億円
🥈NU関内ビル（オフィス）38億円
🥉多摩センタートーセイビル（オフィス）33.7億円
🟡T’s garden西寺尾（マンション）30億円
🟡SEA SCAPE千葉みなと（マンション）28億円
リノベーションに力を入れていると豪語するだけに、いずれの物件も元々が築古であった事を感じさせない外観となっています✨
部屋は20㎡前後のワンルームや１Kのシングル主体
単身者や学生などメインターゲットとしています
現代でも家賃４～７万円と中々良心的
公共交通機関へのアクセスが概ね5分前後など、この手の住居系の必須要素もOK
分配金推移・増配率
トピック
✅純粋な利回りはJ-REIT内でも10番台と高位
✅稼働率は97%と高い数値をキープ
➡マンション的には実質上限いっぱい
✅全体的な更新、入替えの賃料増加は+3%📈
➡中にはテナント入れ替え時に、収益が20%以上アップした物件も
✅今期と来期は分配金が3700円を超える予想
➡増資による収入増に加えて、内部留保も取り崩しを行う
✅今期～来期などは、修繕費や維持費の影響も控えめ
➡昨年と異なり、内部留保抜きで3600円台を出している
指標にひとこと
分配金利回り：5.66% 非常に高い
平均増配率１.５％（8年観測）
通算で見ると増配率こそ低いですが、常に6％前後の高い利回りはキープ
2020年のような仕込み時を狙うのも一つの手
含み益：約164億円（20.1％） 標準的
基本的には売りがないので家賃頼みですが、含み益が高いと家賃の上昇の可能性も上がってくるので、更なる更新に期待をしたい
NOI利回り：6.1% とても高い
全REITでもトップクラスのNOI利回り（5位）
前述のようにリノベーションで大きく賃料が上昇することもあるので、引き続き有用な格安物件の厳選にも励んで頂きたいですね✨
NAV倍率：0.85 かなり割安
あまりNAV倍率が変動せず、終始利回り重視な状態ですので、基本的にいつ入手しても良い水準
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：125,000円（利回り5.9％）
収益自体は安定して上げており、インカム率が低くなった事もないので、小遣い重視なら優秀な銘柄
一方で、長期的な増配が好まれることが多いのと、
財務的な支出が他のJ-REITよりは高くなることが、
最終的なリターンの足枷になるのではと言う懸念があります
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
TSR
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
𝕏の相互フォローなどで、銘柄の話とか出来ると嬉しいです
こちらのグループに参加中
