実家（不動産）の名義変更をやっとした
父親が３年前に亡くなり、遺言で「実家は母へ」、、、だけど...ぐずぐずして父名義を母に変更する手続きをせずに今に至り...。けど相続登記は３年に以内にしないといけない（義務化された）ので、３年目の先月に慌てて手続き開始した。
（実家（不動産）以外は直ぐに相続したので残るは実家のみ）
そうしたら健在の母親の意向で、将来の事も考えて長男（俺💦）に名義変更したいとの事。うーん、どういう方法があるのか？ で、どうしたのか？をメモしておく。手続き自身は司法書士に依頼したんやけど。
（実家の名義変更以外の色々手続きは３年前に自力で済ませた）
ちなみに
- 故父の相続権利者は、母と３兄弟（私（長男）と 妹（長女）と、 弟（次男）は亡くなったのでその子（つまり孫））
- 遺産（不動産と動産（貯金等））を合わせても、相続税がかかる程の額ではない。実家の価値は狹い土地だけで建物は価値が無いに等しく、将来の実家じまいが大変かも。けど一応長男なんでしかたない💦
相続の「基礎控除」の額は、3,000万円＋（600万円×法定相続人数）。この額より低ければ無税。
https://www.gov-online.go.jp/finance_consumption/inheritance_wills/
亡父⇒（母）⇒長男 手続き３案
事前に色々調べた上で正式依頼前に司法書士さんに相談（相談に乗ってもらった後にどの案にするかを母と相談して正式依頼した）
つまり、「父⇒（母）⇒長男（俺）」の手続きをどの方式で実現するか！
案１）父の遺言の「実家を母へ譲る」を相続権利者全員（母と子３人）の承認を持って、「長男に譲る」事にする（遺産分割協議 案）
＜亡父⇒長男＞
⇒ 承認を得るのに承諾書（遺産分割協議書）に実印を相続権利者の全員に押してもらう必要がある
⇒ その一人の孫（私から見たら姪）が少し冷たい性格でまた遠方に住んでる為、すんなり承諾を得れるか心配。妹は本件了承済。
案２）父の遺言通り母に名義変更（遺産相続）後、再度長男に名義変更（贈与）する
＜亡父⇒母⇒長男＞
⇒ 登録免許税が遺産相続だと安いが、贈与だと高い！⇒※１
・また司法書士さんへの報酬も２回手続きするイメージなので1.5倍程になる。
・贈与は贈与税がかかるが「相続時精算課税制度」で回避できる⇒※２
案３）父の遺言通り母へ名義変更するだけで留める。長男への名義変更は将来母が亡くなった後に実施する。つまり母が遺言書にて「実家を長男へ」と言う意思を明記する必要あり（不動産は長男へ。それ以外は３等分） ⇒※３
＜亡父⇒母、、母⇒長男＞
補足）
※１：名義変更の印紙代（登録免許税）は
・遺産相続の場合：不動産の評価額×0.004％
・贈与の場合：不動産の評価額×0.02％
と遺産相続だと安いが、生前贈与だとその５倍と高い
※２：相続時精算課税制度
贈与税回避の為に利用。生前贈与を遺産相続時に清算する方法。「受贈者（子や孫）が2,500万円まで贈与税を納めずに贈与を受けることができ、贈与者が亡くなった時にその贈与財産の贈与時の価額と相続財産の価額とを合計した金額から相続税額を計算し、一括して相続税として納税する制度」。これをしないと名義変更した（贈与を受けた）不動産価格の２割程度をその年度の税金として支払わないといけなくなる。
「相続時精算課税制度」っていったいどんな制度？ | A.ライフプラン | 一般社団法人 全国銀行協会
★（忘備録）年度末の確定申告で、本件の申告が必要。価格はこののサイト参照（忘備録） → https://diamond.jp/articles/-/365460
※３：遺言書がなければ、相続人で不動産も含めて等分に分ける事になる。今回の希望（案３）は母が亡くなった場合は不動産（実家）は長男へ。残り（貯金等）は３等分にしたいのでちゃんとした遺言書が必要。遺言書は亡くなった後に家庭裁判所で検認を受ける必要ある（検認は父が亡くなった時に経験したけど、結構メンドクサイ）
（遺言書が無くても遺産分割協議にて円満に希望通りに分割できれば良いのだが、前述の通り孫がどう出るか心配だし）
３案のまとめと結論
案１が今回の様な場合は一般的らしい。けど、前述の通り孫（姪）の承諾等が面倒。（それがなければ費用も安い案１にしていた。お勧め）
案３は、父の遺言通りで素直な方法だけど、事前に母に遺言書を書いてもらったり、亡くなったあとの検認作業や再度不動産の名義変更が発生して面倒。
案２は、行政書士への報酬も登録免許税も高くなるけど、面倒さは一番少ない。母親とも相談の上、この方式を選び行政書士に正式に手続きを依頼した。
以下の通りコスト高ではあるけどね💦
・司法書士さん向け報酬は、案１の約1.5倍
・通常名義変更の登録免許税は遺産相続の場合の５倍
ただ、贈与税については「相続時精算課税制度」で回避できる（来年度の確定申告で手続き必要）⇒ B1-1 贈与税の申告手続｜国税庁 から用紙ダウンロードして記入・提出するか、確定申告作成コーナー（ https://www.keisan.nta.go.jp/kyoutu/ky/sm/top#bsctrl
）で、確定申告時に質問に答えていくだけで作成できるらしい。
また、母の遺言書準備は特に不要。不動産の名義変更が済んだ後、将来母が亡くなった場合は残りの動産（貯金等）は相続権利者で３等分する（等分なので特に遺言書も不要）。
提出した書類と今後
普通なら案１なんだけど案２で手続きを進めてもらっており、既に行政に対する必要手続きは済み、完了待ち状態。年度末なので完了に１ヵ月以上かかるらしい。
司法書士に依頼時に提出したのは以下の書類（全て原紙）。借用書を書いてもらっている。完了後に返却頂く。
- 父の遺言書（自筆、検認済）
- 実家の登記簿（登記済書）
- 父の戸籍謄本全部（３年前の遺言書の検認時に取り寄せた物をそのまま渡した）
- 自宅の固定資産税納税通知書
- その他にも住民票等々も必要だったが手元になく、行政書士に取得を依頼した
後日、母のマイナンバーカードのコピー（両面、番号は隠す）と母の実印証明書も用意し、渡した。司法書士さんが用意した書類に母が実印＆署名。
名義変更が完了したら、提出書類は返却頂く。
追記：司法書士が母の実印・署名した資料を３月中頃に役所に提出。提出日で名義変更は済んだ（名義が変わった）事になるらしい。
⇒ ４月下旬に司法書士より完了の連絡があり、不動産の新しい登記書関係を頂き、提出書類を返却してもらって、全て完了した。
固定資産税は家族間の名義変更の場合、１月時点の所有者が払う事になるらしいので、今年（６月頃）の支払いは母。来年以降は名義人である俺が払う。
追記２：噂は聞いてたけど、名義変更完了して半月後位から「家を売りませんか」のDMが色んな不動産屋から何通も入る様に。登記簿は公開されている為、調べれば判るので、不正が行われてる訳ではないらしいが．．．
追記３：特別受益
「特別受益とは、相続人の中に、被相続人から遺贈や生前贈与によって特別の利益を受けた者がいる場合に、その相続人の受けた贈与等の利益のことをいいます。」
これを遺産相続時に「長男だけ家をもらっていて不公平」と言う意見が相続権利者から出るとやっかいなので、遺言書は書いておいてもらった方が良いかな。
（妹は了承済。けど前述の通り、亡くなった弟の子供（＝姪）からクレームが来る可能性はゼロではない。でも弟が存命の時に弟の生活費や自宅改装の為に母親が何百万も支援していた様なので（後で知った。これも特別受益）、言われる筋合いもないんだけど）
追記4： 不動産取得税 の支払い
７月に「不動産取得税の課税について」と言うお知らせが届いた。
結論から言うと、「相続時精算課税制度」を利用するつもりでも、取得税は払わないといけない（相続なら取得税はかからないが、生前は贈与なので、払う必要があるらしい。以下参照）
相続で不動産取得税はかからない？ 贈与や遺贈でかかる税額の計算方法 | 相続会議
取得税について完全に考慮漏れ。土地＋住宅価格の3%。安い家だけど、ちょっと痛い。
追記５：確定申告
翌年２月に、名義変更（贈与）「相続時精算課税制度」利用して確定申告した👇
追記：結論＝＝＞
★もう案２で手続き済んだ後だけど、色々考えると 案３が一番良かったかも。（手間や出費を考えると） 案２は、追記３で書いた様に、結局は遺言書は書いてもらった方が良いし。追記４の通り税金とられるし、追記５の確定申告もめんどう。下に書いた火災保険も。
うーん、もう進めてしまったの しゃない
火災保険の名義変更
家の名義変更をしたので火災保険会社に確認したら、家の名義人が火災保険を契約しないといけないので契約を変更する必要があるとの事。今後は母は家（不動産）を借りている事になるらしい。但し家財は母親の物なので家財の保険の部分は母親のままに、、、ややこしい。母の委任状を持って梅田の保険会社営業所に出向き、契約変更する予定
追記：
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委任状を持って保険の事務所で契約変更してきた。手続きとしては、
１．母名義の保険（家と家財）－承継ー＞俺（子）に
２．1.の俺の保険（家と家財）ー家財を解約ー＞俺（子）は家部分のみの契約に
３．母が新規に家財部分だけ保険を掛け直す（家財部分のみ新規契約）
ー＞結果、俺（子）は家部分の保険の契約者に。母は家財部分のみの契約者に。
引き落とし先は変えた方が良いけど、以前のままでも可らしい。通帳とか持っていってなかったし、とりあえず以前のまま母の口座から家と家財の保険代は引き落としとした。引き落とし先変更は郵送で出来る様なので、いずれは家の部分は俺の口座引き落としに変えないと
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墓の名義変更
ついでに、１年程前に実施済のお墓の名義変更（承継：父⇒長男）についてもメモっておく。（１年前に父のお骨をお墓に納めた時に済ませた）
名義変更（承継）で必要な書類は、
- 改正原戸籍 (コンビニで出せない。寝屋川市役所で）・・父と家族全員が乗ってる
- 父と次男の死亡証明書（今気づいたが、亡次男の子供（孫）の許可は特に必要なかった）
- 同意書 母 と 妹
- 引き継ぐ人（本人）誓約書 ⇐フォーマットは市役所ページから取得
墓地使用承継許可申請書、墓地使用承継許可申請に係る誓約書 - 引き継ぐ人の住民票（本籍地が記載されてる物）
- 墓地の「使用許可証」ー＞名義変更された物を後日受け取る
のはず。
詳しくは最寄りの役所のページにも記載されているはずで、自分で出来る。
おまけ・雑記
- 今週のお題「ラーメン」らしい。ラーメンって大体どこの食べてもおいしいけど最近は塩分と油分がしつこく感じて もっぱらうどん！ うどんの方が好き！関西の昆布ダシあっさりうどん。
- ドラマ「ホットスポット」が終わってしまって残念👽
では
