最終更新2026年3月30日16:23
2026年3月30日までの日米長期金利を更新しました。3月31日の21時～４月の住宅ローン金利速報を配信します。ぜひご視聴ください。
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- 住宅ローン金利予想（YouTube動画10分～15分）
- 住宅ローンの固定金利に影響する長期金利の最新動向
- 長期金利と株価推移の日米比較(2025/11/3～2026/3/30）
- 住宅ローンの変動金利に影響する短期金利の最新動向
- 植田総裁がもたらす「金利ある世界」で損しない住宅ローン
- 住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
住宅ローンの固定金利に影響する長期金利の最新動向
固定金利（当初固定、全期間固定）は、契約で決めた期間にわたって金利を固定するタイプの住宅ローンであり、長期金利（10年国債利回り）の影響を受けます。
例えば金融機関が10年固定金利の商品を販売する場合は、「金融機関が10年固定金利で調達した金利に利益を乗せて10年固定金利を融資している」という建前をとっているのです。
10年国債利回りは長期金利の代表的な指標であり、10年固定以外の固定金利タイプも10年国債利回りの影響を受けて上下しています。
日本長期金利（10年国債利回り）の推移グラフ（2026/2/17～2026/3/30）
日銀は2025年1月会合で利上げした後は、6回連続で現在0.5％程度としている政策金利を維持してきましたが、12月19日の会合で利上げを決定すると一時2.1%台まで急上昇しました。
その後の自民党の大勝で少し下がりましたが、中東情勢の緊迫化により再び上昇してきています。
米国長期金利（10年国債利回り）の推移グラフ(2026/2/17～2026/3/30)
2月27日にはイラン情勢の緊迫によりリスク回避の動きとなり、27日の米株式市場でダウ工業株30種平均は反落、日中の下げ幅は一時820ドルに及んでいます。
安全資産である米国債に資金が流入し、米長期金利は4%を割り込みました。その後は原油価格の高止まりによるインフレ懸念から、債券が売られ金利は上昇しています。
長期金利と株価推移の日米比較(2025/11/3～2026/3/30）
こちらは日経平均株価と日本の長期金利の動向をグラフにしたものです。（長期金利と日経平均株価の推移2025年11月3日~2026年3月30日）
高市トレードにより、株価は記録的な上昇となっており5万円超えて上昇しました。長期金利も日銀の12月利上げで上昇、さらに衆院解散総選挙で自民が3分の2の議席を獲得すると、高市トレードでさらに上昇が続いています。
こちらは米NYダウ平均株価と米国の長期金利の動向をグラフにしたものです。
（米長期金利とダウ平均の推移2025年11月3日~2026年3月27日）
2025年10月と12月のFOMCでは0.25%の利下げとなりました。2026年1月28日FOMCは、主要政策金利の据え置きを決定しました。
2月27日にはイラン情勢の緊迫によりリスク回避の動きとなり、27日の米株式市場でダウ工業株30種平均は反落しましたが、その後は大きく値をもどしています。
住宅ローンの変動金利に影響する短期金利の最新動向
変動金利は、その金融機関が決める短期プライムレートと同一幅で変動するというルールが一般的です。全ての金融機関の変動金利が同じルールで動くとは限らないので注意が必要ですが、この一般的なルールを採用している金融機関が多いです。
短期プライムレート（以後「短プラ」という。）とは、民間の金融機関が優良企業向けに１年以内の期間で貸し出す時に適用する最優遇貸出金利です。いわば融資金利の定価のような位置づけですね。
その短プラは、日本銀行が民間金融機関に対して当座のお金を融資するときの金利である短期政策金利（日本銀行当座預金の政策金利残高への適用金利）の影響を受けるという建前をとっています。
日本短期政策金利と短期プライムレートの推移グラフ(2008年9月～2026年3月)
2008年9月のリーマンショック以後、日本銀行は景気を上向かせるために短期政策金利を下げることで、短プラを低い水準に抑えてきました。これは、金融機関が貸し出す金利を低金利に誘導することで、民間企業の設備投資を促し、景気を上向かせようとする金融緩和政策です。
しかし2013年4月に短期政策金利をゼロ%に下げても短プラは下がらず、さらに2016年１月のマイナス金利政策で短期政策金利をマイナス0.1%にまで下げましたが、それでも短プラはピクリとも下がりませんでした。
2024年3月に植田日銀がマイナス金利政策を解除し、短期金利＝無担保コールレート（オーバーナイト物）を0～0.1%程度に促すとしました。そして2024年7月会合では0.25%に引き上げています。
日銀の追加利上げを受け、主要銀行は短期プライムレート（短プラ）を９月0.15%引き上げ、10月から変動金利の基準金利を0.15％引き上げています。
2025年1月の会合では0.25%の利上げを決定し2008年以来17年ぶりに0.5%、2025年12月の会合でさらに0.25%の追加利上げで30年ぶりの0.75%に達しています。
日米短期政策金利の推移グラフ(2008年9月～2026年3月)
日本については前述のとおりです。以下は2020年3月のコロナショックからの米国短期政策金利の動向についてまとめています。
2020年3月3日、新型コロナウイルスの感染拡大リスクから、米連邦公開市場委員会（FOMC）は0.5ポイントの緊急利下げを決定しました。さらに3月15日には１ポイントの追加利下げを緊急決定しました。これにより0.25％と実質ゼロ金利政策に突入しました。
2021年3月16日、FRBの連邦公開市場委員会（FOMC）はコロナ禍で2年間続けてきた事実上の「ゼロ金利政策」を解除して、政策金利を引き上げることを決めました。
この利上げによってもインフレ率は沈静化することなく上昇を続けていたため、2022年6月から11月まで4連続で0.75%の大幅利上げを実行。2025年1月から7月のFOMCではトランプ政策によるインフレ再燃を警戒して連続で政策金利を据え置き、その後、2025年12月まで利下げを継続しています。
日本では2025年1月12月にそれぞれ0.25%の利上げを決定しており、日米の政策金利の差は近づいてきています。
植田総裁がもたらす「金利ある世界」で損しない住宅ローン
住宅ローンの金利は各行が月の初めにその月に適用する金利を発表しますが、その金利はその月の金融市場の金利動向を見込んで金利を決定しているため、金融市場の金利が上がると融資金利を上げる大義名分となりえます。
住宅ローンの金利タイプは大きく固定金利と変動金利に分かれ、前述のように影響を受ける基準金利が異なります。
- 固定金利：長期金利（10年国債利回り）の影響を受ける。
- 変動金利：短期金利（短期政策金利）の影響を受ける。
2024年3月のマイナス金利解除に続き7月と2025年１月の利上げによって短期プライムレートの上昇が続いています。ただし、現状は金融緩和政策の枠組みの中にあるため、変動金利の急激な上昇は現時点で予想していません。
ただし、民間の住宅ローンは民間金融機関が販売する商品であり、金利は商品の価格です。その価格を決めるのは民間金融機関なのです。
その点フラット３５は事務を代行する民間金融機関が金利を決めるのではなく、金融市場の投資家に販売する機構債の表面利率で金利が決まります。住宅ローン金利の決定プロセスがガラス張りで透明です。金利上昇局面では上昇が抑えられると予想されますので金利動向が不透明な局面でおすすめします。
また、変動金利は短期政策金利に影響を受けますので、一時的に長期金利が高騰して民間の固定金利が上がっても変動金利は横ばいで推移するでしょう。
リスクヘッジとして複数の住宅ローンで審査を通しておくことをお勧めします。特に本審査は手当たり次第に出すのではなく、戦略的に3つ程度に絞って出すべきです。その中にフラット３５と変動金利を入れるようにしてください。それがリスクヘッジになります。
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| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
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| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
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