https://sennich.hatenablog.com/entry/2026/02/05/200925

2026年2月5日公開

どうも千日です。２月の金利が出てからは「変動は危ない気がするが、フラット35の2.26%は高すぎる気もするので決めきれない」という相談が増えています。

迷って当たり前です。いまの局面は、どちらを選んでも後から後悔しやすい条件が揃っているからです。

変動は、これから何回利上げが来て、何％まで上がるのか？フラット35は、2.26%が割高なのか、それとも変動の到達点と比べてまだ許容なのか？将来の金利水準をどう置くかで、結論が反転します。

そこで本記事では、2026年2月の最新金利を起点として、答えを導き出すための補助線を提示したいと思います。

千日太郎のYouTubeチャンネルでは、こうした新しい材料が出たときにリアルタイムで状況を解説します。チャンネル登録して最新情報を見逃さないようにしてください。

➡千日太郎YOUTUBEへのチャンネル登録はこちら

また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。

日米金利の最新動向

完全無料の住宅ローンシミュレーターはこちらから

千日太郎の住宅ローンシミュレーター

変動かフラット35かで迷う最大の理由は、結局どこまで上がるのかが読めないこと

住宅ローンの相談でいちばん多い不安は、いま変動で借りてしまって本当に大丈夫なのか、という一点に集約されます。

金利が上がったら返済が詰むのではないか、定年の時に残高が重すぎるのではないか、総支払額で取り返しのつかない差が出るのではないか。

不安は正しいです。金利上昇局面では、判断を間違えると数百万円単位で損をすることもあるからです。

一方で論点もはっきりしています。

2026年2月時点の比較は、実質的に変動金利とフラット35の戦いです。民間の固定は高くなりすぎていて、比較対象として厳しい。
だから迷いは、変動を選ぶか、フラット35を選ぶか、の二択になりやすい。

判断の軸は、感覚ではなく補助線です。

利上げ何回で逆転するのか、何％で均衡するのか、どこから固定が優位になるのか、どこまで変動が許容できるのか。

この4本を数字とシミュレーションで詳しく解説します。

2026年2月の変動金利は、基準金利ではなく引下げ幅の縮小で静かに上がった

SBI新生銀行は0.05%上げたが、基準金利は据え置き

2月の変動金利で波乱があったのはSBI新生銀行です。上げ幅は0.05%。

ただし重要なのは、基準金利が上がったわけではなく、基準金利からの引下げ幅を縮小して適用金利を上げた、という点です。

過去からSBI新生銀行で変動を借りている人の金利が同じまま、2月から新規で借りる人だけ0.05%高くなるという構造です。

基準金利1.95%はそのままで、引下げ後の適用金利が0.68%から0.73%へ0.05ポイントの引き上げです。

見た目の変化は小さいですが、今後このやり方が広がると、変動の低さに安心しすぎている人ほど足元をすくわれます。

三菱UFJが先にやっていた、引下げ幅縮小による小幅上げの波及

この動きは突然ではありません。三菱UFJ銀行が先に同じことをやっています。

基準金利2.875%は据え置いたまま、適用金利を0.595%から0.67%へ、0.075%だけ静かに上げました。今回のSBI新生は、これの後追いです。

変動金利の世界では、基準金利の改定だけが金利上昇ではない、ということですね。

日銀は次の利上げに踏み出すペースを速める可能性を示唆している

主な意見で目立ったのは、検証に時間をかけすぎず次へ進むべきという姿勢

1月の日銀会合の主な意見で注目したのは、利上げの影響の検証にあまり長い時間をかけすぎず、次の利上げのステップにタイミングを逃さず進む必要がある、という趣旨の文言です。

これまでのように、利上げ後の影響確認を長期間続けてから次へ、という慎重運転だけでは後手に回る、という警戒感がにじんでいます。

今後2年で想定すべき利上げ回数は4回、上がり幅は+1%が基準線になる

住宅ローンの変動金利は政策金利に連動します。その政策金利は年2回ペースで2年間利上げが続けば、合計4回あがることになります。

現在0の.75%から0.25%×4回で+1.00%。政策金利は1.75%が到達点になります。つまり変動のシミュレーションは、今後2年で+1%上がる前提を置くのが現実的とみています。

変動金利のスタート水準は、今すぐの表示ではなく、数か月後の見直し反映後から

ここが誤解されやすいポイントです。

2025年12月の利上げ分が、銀行ごとのルールで変動の基準金利にまだ反映されていないケースがあります。多くは4月、一部は5月に見直しが入る。

つまり、今見えている低い数字がスタートではなく、数か月後に上がった水準がスタートになると考えるべきです。

この前提で考えると、2月に変動で借りる場合の変動金利のスタート点と到達点は下表のようになります。

スタートはおおむね1%近辺（0.8%台から1.2%台にばらけている）
利上げ回数は２年で4回
つまり到達金利は2年後に2%近辺
低い銀行で2%弱、高い銀行で2.25%程度まで上がる

というレンジ感です。

フラット35の2月2.26%は、過去と比べて高いが、変動との比較ではまだ決定打になりにくい

2月のフラット35は2.26%、前月比+0.18%という異例の上げ幅

2月のフラット35は2.26%。前月から0.18%上がりました。単月でこの上げ幅はかなり大きい。

ただ、比較の相手が変動で、しかもその変動が2年で+1%上がる前提なら、2.26%は変動の到達点に近い水準です。

だからフラットが一見高く見えても、変動の上昇を織り込んだ比較では、極端に不利とは言い切れません。

機構債との乖離は大きいが、いまは10年国債利回りのほうが予想の軸になる

フラット35の金利を見るときに必ず触れるのが、機構債との乖離です。機構が資金を集めるコストが2.78%で、貸出が2.26%なら、単純差は0.52%。機構が損をかぶっている形になります。

ただ、ここまで乖離が大きいと、機構債との比較だけでは現実の価格形成を読みづらい局面に入ります。

この局面では、10年国債利回りがより重要になります。

10年国債利回りが2.27%の局面で、フラット35が2.26%なら、国債をわずかに下回る程度。

国債より大きく下回る水準を続けるのは難しい、という力学が働きやすいので、月末時点の10年国債利回りがフラット予想の肝になります。

長期金利の急騰が例外的な局面なら、日銀が国債買入れで牽制する可能性が残る

長期金利の上昇が異常なペースで続くなら、国債市場のボラティリティが高まる局面になります。

１月の日銀会合では、例外的な状況では国債買入れを含む柔軟な対応の検討が必要、という趣旨の言及が出ています。

これは国債価格の下落を抑え、長期金利の上昇を抑える方向の牽制と見ていいでしょう。

つまり、変動が上がっていく局面でも、長期金利が落ち着けばフラット35が下がる、という逆回転はあり得る。

だからフラットの将来は、上がるだけの一本線ではなく、上がるシナリオと下がるシナリオの両方を持って比較します。

千日太郎シミュレーションで、変動とフラット35の差を金額で固定する

今回の前提条件

ここからは、千日太郎の住宅ローンシミュレーターの詳細シミュレーション、新規借入比較で数字を出します。条件は次のとおりです。

年齢45歳、定年65歳。
年収850万円。
共働きの追加収入350万円。
手持ち資金1600万円。
扶養家族2人、子育て世帯。
物件価格6000万円、新築。
借入金額5400万円、元利均等、35年。

金利シナリオの置き方

変動金利は、前述のスタート水準と利上げ回数、到達金利を反映します。

スタートは1.0%、利上げ回数4回相当で+1.0%、到達は2年後に2.0%。

このため、金利は2年間1.0%、残り33年間2.0%で置きます。

フラット35は、現在金利と当初引下げ、子育てプラスの影響を明示します。
現在金利は2.26%。

子育てプラス4ポイントを前提に、当初5年間は1.0%引下げ。このため、5年間1.26%、残り30年間2.26%とします。

結論1：フラット35が2.26%のままなら、変動が+1%上がっても差は小さく、判断は好みではなく老後残高で決める

レーダーチャートでは、変動金利の方が全体的に向いているという結果になります。

毎月返済額の比較

金利上昇前の毎月返済額は、変動が15万2000円、フラット35が15万9000円。差は約6800円。

金利上昇後は、変動が17万7000円、フラット35が18万2000円。差は約5000円。
このケースでは、毎月の差は大差になりにくいですね。

総支払額の比較

総支払額は、変動が約7094万円、フラット35が約7161万円。差は約67万円。20年で67万円は、年3万3千円。月に直すと3千円を切ります。

この差だけで、どちらかが絶対に正解とは言えません。

定年時残高が判断の本丸になる

このケースで見落とすと危ないのは、老後安全度です。定年時のローン残高は約2756万円。小さい数字ではありません。

現役時代の収入がそのまま続かない局面で、この残高は確実に圧になります。

シミュレーター上では、定年時残高に対して約1897万円足りない、という形で不足が表示されます。

ただし残り20年あります。1897万円は、計画的に積み上げれば届く水準です。

このケースでは、変動とフラット35はバランスし、勝負は定年までに残高を消せる貯蓄計画を作れるか、に移ります。

子育てプラスは、フラット35の実効金利を変えるので、ポイント数が違うだけで結論が反転する

フラット35は、表示金利2.26%だけ見て判断すると外します。

子育てプラスのポイント数で、当初引下げ幅と期間が変わり、実効金利が変わるからです。

新築の戸建てや新築マンションはポイントを取りやすく、4ポイント以上になりやすい。

中古住宅はポイントが伸びにくく、3ポイント程度に収まるケースが出やすい。
子どもの人数でもポイントは動きます。

同じ2.26%でも、実際に払う金利は家庭ごとに別物になります。

結論2：フラット35が2.5%まで上がる局面では、変動の到達金利が2.5%に張り付くならフラットが優位になる

変動2.5%シナリオとフラット2.5%シナリオの比較

次に、長期金利がさらに上がり、フラット35が2.5%になった場合を見ます。

そして変動も同じく、到達金利が2.5%に張り付く想定で比較します。

この場合の総支払額は、変動が約7486万円。フラット３５の7378万円ほうが低くなり、差は約110万円規模になります。

毎月返済額でも、変動は19万735円、フラットは18万9000円程度となり、差は約1500円でも、それが長期間積み上がって総額差になります。

補助線：このケースで固定が優位になるライン

このケースの補助線は明確です。変動の到達金利が2.5%近辺で長く続く見立てなら、フラットが優位に寄ります。

逆に、2.5%に張り付かず、上がっても2.25%程度で止まる、あるいは途中で落ちると読むなら、変動が逆転する余地が残ります。

この分岐は、金利水準そのものより、到達した高い金利がどれだけの期間続くかで決まります。

結論3：フラット35が2.0%まで下がる局面では、固定の優位がはっきり出る

フラット2.0%シナリオの比較結果

最後に、長期金利が落ち着き、フラット35が2.0%まで下がった場合を見ます。このとき、当初5年間は1.0%、残り30年間は2.0%という形で置きます。

総支払額は、フラットが約6930万円。変動の約7094万円より低く、差は約160万円規模になります。

毎月返済額はほぼ同水準に近づきますが、総額差は無視できません。

補助線：どこから固定が明確に優位か

このケースでは、フラットが2.0%近辺まで下がった時点で、固定優位がはっきり出ます。

理由は単純で、変動はスタートが低くても、到達が2.0%なら平均金利がそこまで下がりきらない一方、フラットは当初引下げが効いて平均が下がりやすいからです。

この局面で変動を選ぶなら、将来の変動金利が2.0%より高くならないという前提が必要になります。

最終結論：2026年2月時点での変動とフラット35の勝負は、利上げ4回で+1%を織り込んだ上で、逆転ラインを自分の前提で固定できるかで決まる

今回の条件では、フラット35が2.26%のままなら、変動が２年+1%上がっても差は小さく保、均衡していると言えるでしょう。

この時点での勝負は、変動か固定かという問題よりも、定年時残高を完済することのできる貯蓄計画を作れるかの方に力点がいきます。

定年時残高が約2700万円も残る設計は、放置すると危険です。先に潰すべき課題でしょう。

フラット35が2.5%に上がり、変動も2.5%に張り付くなら、固定が優位になります。

逆に、変動の到達が2.25%程度で止まり、途中で落ちる可能性に賭けるなら、変動の優位が戻る余地が残る。

そして今後、フラット35が2.0%まで下がるなら、固定の優位が色濃くなってきます。

この局面で変動を選ぶのは、変動が2.0%未満へ戻る可能性に賭けられる余裕のある人、また、比較的短期で住宅を売る可能性のある人などになってくるでしょう。

まとめ：変化と振れ幅の大きい今は審査は両方通して逃げ道を残す

金利が動く局面でいちばん損をするのは、早い段階で一方に決め打ちしてしまい、後から条件が変わっても動けなくなることです。

実行の1か月から2か月前までに最終判断できるように、変動とフラットの両方で審査を通し、最後の局面で条件の良いほうへ切り替える。

この動きが、損を減らす確率を上げます。

住宅購入は、一生に何度もないイベントです。ここで手間を惜しむと、後で数百万円の差として返ってきます。総力戦の覚悟と意気込みで臨むようにしてください。

以上、千日のブログでした。

毎月更新！住宅ローンランキングを更新しました！

毎月更新！年齢、年収別の最適住宅ローンランキング➤姉妹サイト「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」へ

ランキング	年齢
ランキング	20代	30代	40代	50代以上
新規借入	20代800未満	30代600未満	40代600未満	50代1000未満
	20代800未満	30代600～1200	40代600～1200	50代1000以上
	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上	50代1000以上
共働き夫婦	20代共働き	30代共働き	40代共働き	50代共働き
独身	20代独身	30代独身	40代独身	50代独身
団信	20代団信	30代団信	40代団信	50代団信
借り換え	20代借換	30代借換	40代借換	50代借換