○富裕層の海外不動産投資ブームが終焉の話
3年前まで、日本の富裕層の間で海外不動産投資が一大ブームになり、日本の富裕層が節税対策のための投資対象として築22年以上の木造住宅を相次いで購入しました。
所在地は主にハワイのオアフ島、ネバダ州ラスベガス、カリフォルニア州など。減価償却という手法を活用する上で、日本との不動産事情の違いが存在したためです。
不動産を賃貸で運用すると、減価償却費を必要経費として算入し、不動産所得が赤字になった場合は、その赤字を給与所得などと損益通算して課税所得を減らすことができます。
そこで、高額な中古物件を購入し、家賃収入を上回る減価償却で赤字を発生させ、日本における課税所得を圧縮し、節税を図る動きが盛んになりました。
減価償却は、経年で建物の資産価値が目減りした分を、経費として計上できる仕組みであり、土地は減価償却の対象とならず、建物価格の大小で減価償却の額が決まります。
この点で、海外不動産の優位性が際立っていたのです。
不動産価格は土地と建物に分けられますが、中古物件の場合、日本ではおおむね4分の3を土地代が占めます。
これに対して、米国では建物と土地の価格が逆転し、ほぼ4分の3を建物が占めます。日本とは比較できないほど、建物の価値が高く、はるかに大きい減価償却費の計上が可能となるわけです。
日本在住者が米国の不動産を買った場合でも、日本で納付する税金には日本の税制が適用されるため、減価償却についても日本国内で不動産投資を行う場合と同じ扱いでした。
築22年１億円の木造住宅の内訳が土地7500万円、建物2500万円の場合、4年という短期で減価償却できるため、2500万円÷４で減価償却額は年間625万円となります。
これに対して、米国ではどうなるでしょうか。
同じ1億円の物件で内訳が土地2500万円、建物7500万円となり、7500÷４=1875万となります。
同等の物件に投資をしても、日本の3倍の節税効果を享受できたわけです。
こうしたことから、海外不動産投資は日本の富裕層の間で一大ブームとなりました。
しかし、状況は一変しました。政府は2019年11月、海外不動産投資を通じた節税をできなくする方針を固め、その翌月に公表された2020年税制大綱で、海外不動産を使った減価償却による節税が封じられました。
海外不動産の不動産所得が赤字になった場合、その赤字部分の減価償却費を認めず、損益通算できないことにしました。
2021年分の確定申告分から海外不動産の損益通算ができなくなったことで、このブームは終焉となったとのことです。
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