土地探しをしていると、「立地がいい」「価格が安い」といった分かりやすい条件に目が向きがちです。しかし、多くの人が見落としやすい重要なポイントがあります。
それが地中に埋まっている「埋設物」です。
見た目がきれいな更地でも、実際に工事を始めてみると基礎コンクリートや浄化槽、ガラ（廃材）、さらには過去の地盤改良杭などが見つかるケースは珍しくありません。
問題は、これらの多くが契約後・着工後に発覚しやすいという点です。つまり、「もう後戻りできないタイミング」で追加費用が発生します。
実際には、数十万円で済むこともあれば、状況によっては100万円〜300万円以上かかることもあります。せっかく余裕を持って組んだはずの資金計画が、一気に崩れてしまうことも少なくありません。
特に二世帯住宅のように建物が大きくなる場合は掘削範囲も広がるため、埋設物に当たるリスクも高くなります。土地選びでは「価格」だけでなく、こうした見えないリスクまで含めて判断することが重要です。
この記事では、土地購入前に確認すべきポイント、埋設物の種類と撤去費用の目安、契約時の注意点、そしてリスクを最小限に抑えるための具体的な対策まで分かりやすく解説します。
👨🔧 この記事を書いた人
2012年にローコストハウスメーカーで完全分離型の二世帯住宅を新築。
生活歴１２年のリアルな経験をもとに、家づくりのヒントや失敗談を発信しています。
「いかにして手の届く価格で新築住宅を検討するか」「ローコストで理想的な二世帯住宅とは」をテーマに日々研究。
価格・間取り・断熱・防音まで、実体験を交えながら徹底解説。
👨👩👧👦 一男一女の父（４７歳）
🏠 二世帯住宅×ローコスト住宅の専門ブロガー
- 購入した土地に埋設物があった場合のリスク
- 埋設物撤去の費用相場（目安）
- 埋設物リスクが高い土地の特徴
- よくある質問（Q&A）
- まとめ：土地は「価格」ではなく“総コスト”で判断する
- 土地探しで失敗したくない人へ：効率よく情報を集める方法
購入した土地に埋設物があった場合のリスク
土地の埋設物とは、地面の中に残された人工物やガラ（廃材）などのことです。見た目が更地でも、地中は別問題です。
よくある埋設物の例
- 古い建物の基礎コンクリート・布基礎
- 浄化槽・便槽
- 井戸（埋め戻し不十分）
- 古い水道管・ガス管・配管
- コンクリートガラ・レンガ・瓦
- 鉄くず・木材・産廃
- 大きな石・岩（自然物でも工事の障害になる）
- 地盤改良杭（鋼管杭・コンクリート杭）
- 柱状改良体（セメント柱）
などですね。例えばその土地が工場の跡地であれば、その工場で発生した鉄くずや廃材などが埋設されている可能性があるし、住宅地であれば、地盤改良の杭なども考えられます。
実際に埋設物のある土地に家を新築しようとすると
① 追加費用が発生する
埋設物の撤去・運搬・処分費がかかり、量が多いほど処分費は増えます。
② 新築完成までの工期が延びる
掘削中に出てくると、工事が一時ストップ → 手配 → 撤去 → 再開となり、予定がずれます。住宅が完成するまでの期間が伸びてしまうので、すでに賃貸マンションの解約手続きを済ませている場合は、調整が必要になります。
埋設物撤去の費用相場（目安）
埋設状況で大きく価格は変動しますが、「想定より高い」になりやすい項目です。
| 埋設物の種類 | よくある状況 | 撤去費用の目安 | 費用が上がる要因 |
|---|---|---|---|
| コンクリートガラ（少量） | 解体時の端材が少し残っている | 10万〜30万円 | 土と混ざる／散らばる／深い |
| コンクリートガラ（大量・産廃混在） | ガラが広範囲に埋まっている | 80万〜200万円以上 | 搬出台数増／処分単価UP／分別 |
| 建物基礎（布基礎・ベタ基礎） | 古家解体が不十分 | 30万〜80万円 | 鉄筋入り／厚い／面積が広い |
| 地盤改良杭（鋼管杭・コンクリート杭） | 過去に地盤改良された住宅地 | 50万〜150万円以上 | 本数が多い／深い／重機が必要 |
| 柱状改良体（セメント柱） | 2000年代以降の住宅で多い | 100万〜300万円 | 本数多い／太い／強度が高い |
| 浄化槽・便槽 | 昔の住宅（下水未整備） | 20万〜60万円 | 位置不明／探し掘り／破砕が増える |
| 井戸 | 旧宅地／農地転用地など | 10万〜50万円 | 深い／水が出る／地域慣習 |
| 古い配管（給排水・ガス） | 建替え・用途変更 | 5万〜30万円 | 撤去範囲が長い／深い |
| レンガ・瓦・石・岩 | 庭石の埋戻し・古造成 | 5万〜50万円 | 大きい／数が多い／重機 |
| 木くず・金属くず（産廃） | 不法投棄・解体埋戻し | 10万〜100万円以上 | 分別が必要／量が多い |
| アスファルト片・路盤材 | 元駐車場・私道 | 10万〜80万円 | 厚い／範囲が広い |
※費用はあくまで目安です。土地条件（深さ・量・土との混ざり具合）や地域単価、処分方法で大きく変動します。
ちなみに我が家は家を建てる際に柱状改良をしました。８ｍ×３８本の柱状杭が地中にあるため、仮に将来この土地に別の家を建てる場合は撤去が必要です。
撤去費用を１本５万円と考えても１９０万円かかることになります。
埋設物リスクが高い土地の特徴
- 古家付き土地（解体前提）
- 過去に工場・町工場・倉庫があった土地
- 昔から人の出入りが多い場所（商業地跡など）
- 安い理由がはっきりしない土地
ただ、これらの状況だけでは必ずしも埋設物の有無を判断することはできません。対策としては土地を購入する際の契約内容が大切です。
土地購入時の重要事項説明・契約書で「埋設物」の扱いをしっかり確認する
本当は契約書の隅から隅まで読むのが良いですが、なかなかそこまでできないですよね。契約書を確認する際のポイントは「埋設物の扱い」です。
埋設物の費用負担が買主になっていると、発見＝あなた負担になるケースが多いです。
- 「地中埋設物が発見された場合の撤去費用は買主負担」→ 要注意
- 「契約不適合責任を負わない（免責）」→ 要注意
- 「引渡し後〇ヶ月まで契約不適合責任を負う」→ 期間と範囲を確認
- 「地中埋設物は契約不適合の対象外」→ 要注意
土地を購入する際は、不動産会社も絡みますので、しっかり話し合って内容を理解して合意することが重要ですね。
よくある質問（Q&A）
Q1：更地なら埋設物はない？
A：更地でも埋設物はあります。解体後の更地ほど、基礎や浄化槽が残っているケースがあります。
Q2：地盤調査で埋設物は分かる？
A：地盤調査は主に地盤の強度を見るため、埋設物がピンポイントで分かるとは限りません。掘削時に初めて出てくることも多いです。
Q3：埋設物が出たら必ず撤去？
A：基礎工事や配管の妨げになるなら撤去が必要になることが多いです。小さな石など影響が少ないものはケースバイケースです。
まとめ：土地は「価格」ではなく“総コスト”で判断する
土地選びでは、どうしても「価格」「立地」「広さ」といった分かりやすい条件に目が向きがちです。しかし本当に重要なのは、購入後に発生する可能性のあるリスクまで含めた“総コスト”で判断することです。
埋設物は典型的な「見えない支出」です。購入時には分からず、着工後に突然数十万〜数百万円の追加費用が発生することも珍しくありません。
特に二世帯住宅のように建物規模が大きい場合は掘削範囲も広くなるため、埋設物に当たる確率も上がります。資金計画に余裕がない状態で想定外の費用が発生すると、住宅設備のグレードを下げたり、外構工事を後回しにするなど、家づくり全体に影響が出てしまいます。
土地購入で失敗しないための重要ポイント
- 過去の土地利用を確認する（古家・工場・駐車場跡は要チェック）
- 重要事項説明書と契約書の「埋設物」の記載を必ず読む
- 費用負担が買主になっていないか確認する
- 最低でも50万〜100万円程度の予備費を確保する
安い土地には「理由」がある
不動産の世界ではよく言われますが、相場より安い土地には、ほぼ例外なく理由があります。
もちろん全てが悪い土地とは限りません。しかし、その理由を理解しないまま購入するのは非常に危険です。
「なぜ安いのか？」この問いに不動産会社が明確に答えられない場合は、一度立ち止まって冷静に判断し他方がいいですね。
以上、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
土地探しで失敗したくない人へ：効率よく情報を集める方法
ここまで解説してきた通り、土地選びでは価格だけで判断するのは非常に危険です。
埋設物リスク・地盤・周辺環境・法規制など、個人だけで全てを調べるのは簡単ではありません。だからこそ重要なのが、複数の住宅会社から土地情報を集めることです。
おすすめなのが「タウンライフ家づくり」です。
タウンライフでは、あなたの希望条件に合わせて複数のハウスメーカー・工務店から土地情報を提案してもらえます。
- 未公開土地を紹介してもらえることがある
- プロ目線でリスクのある土地を避けやすい
- 間取りプランや資金計画も同時に作成してくれる
- すべて無料で利用できる
土地は「出会い」の側面が強く、良い物件ほど早く決まります。情報収集が遅れるほど、選択肢は確実に減ってしまいます。
後から「もっと探しておけばよかった」と後悔しないためにも、早めに動いておくことが重要です。
✔ 未公開土地が届くことも
✔ 営業電話が心配な方は要望欄に「メール希望」と書けばOK
