今月の「一般財団法人 不動産適正取引推進機構」からのメールマガジンに、以下の判例が紹介されていました。
住宅ローンなどの債務が多い人に、不動産業の者が不動産投資の勧誘を行ったのですが、その内容が不正なものであったというもの。
不動産業者の賠償が命じられました。
ただし、全額ではありません。
その投資に不正の疑いがあると知りながら投資話に乗った分の責任があるとされ、損害賠償額の一部は「過失相殺」とされています。
怪しいと思いながらも、投資話に乗ってしまうと、結局その分の責任は負わないといけないということ。
これは、誰もが注意していないといけないですね。
投資用マンションの違法勧誘と売主業者の賠償責任（東京地判 令6・2・16）
1. 事案の概要
本件は、債務超過の状態にあった会社員A（50歳、年収700〜800万円、住宅ローン残債務2000万円超、カードローン債務300万円超）が、投資用マンション（売買価格2070万円）の違法な勧誘により物件を購入し、住宅ローン等を借り入れさせられた結果、破産に至ったとして、破産管財人である弁護士X（原告）が売主業者Y1（被告）らに対して不法行為に基づく損害賠償を請求した事案である。
勧誘と契約の流れ勧誘の開始と虚偽の説明: 平成29年9月、Aは知人B、紹介者Cから「既存債務を返済した上で、フラット35を利用した借入金で不動産を購入できる。家賃保証のサブリース契約によりローン返済額等は保証されるため、手持資金なしで物件を取得できる」との説明を受けた。
売主業者Y1の関与: 翌月、AはCとともに売主業者Y1（宅建業者）の事務所を訪問し、事業部長Dからも同様に手持金なしでの物件取得が可能であるとの説明を受けた。
取引スキームの進行: CはLINEグループ「Aさん不動産スキーム進捗」を立ち上げ、物件の媒介業者代表者Y2（被告）らが売買、住宅ローン、リフォーム工事の各契約内容や手続を説明し、Aは物件購入を決定した。
架空リフォームローンの締結: Aは、物件リフォーム工事を理由として、実際には未実施の工事にもかかわらず、E工事業者への400万円、G工事業者への475万円、諸費用ローンとして190万円の合計1065万円の借入契約を信販会社と締結させられた。
住宅ローンとサブリース契約の締結: 同年11月、Aは金融機関において、投資用にもかかわらず居住用を偽ってフラット35による1872万円、住宅諸費用ローンによる198万円の借入契約を締結し、同日にサブリース会社との間で家賃保証のサブリース契約を締結した。この家賃保証は7ヶ月で途絶えた。
ローンの発覚と破産: 令和元年10月、Aは住宅ローンの利用目的違反により住宅金融支援機構からローン残債務の全額返済請求を受けたが返済できず、物件は競売により982万円で落札された。令和2年10月、Aは破産開始決定を受け、弁護士Xが管財人に選任された。
訴訟提起: Xは、Y1社及びY2らの違法な勧誘によりAが売買契約・リフォーム契約等を締結させられ、財産的損害を被ったとして、不法行為（民法709条、719条1項等）に基づく損害賠償請求（売却価格等控除後で2163万円余）を提起した。
2. 判決の要旨
裁判所はXの請求を一部（945万円）認容した。
虚偽の説明、違法な勧誘による契約締結についてY1らは共謀の上、代金額の異なる2通の売買契約書を作成し、金融機関からの借入額と売買代金との差額を関与者間で分配すること、また、Aに架空のリフォーム工事契約と関連ローンを締結させてその貸付金も関与者間で分配することを企図した。Aに対し、サブリース契約に基づく家賃保証が20年間継続し、自己資金なしで既存債務を返済しつつ投資用不動産を取得できると勧誘したことが認められた。本件家賃保証特約は、将来の取引継続や高利回りの資金運用という複数の不確定要素を基盤とする計画であり、実際に7ヶ月程度で履行が途絶えていることも併せ、20年間継続的に実施される蓋然性があったとは解し難い。Dの関与と職務範囲についてY1社は、フラット35の不正利用や架空リフォームローンの案内は会社の承認を得ていない業務であり、リフォームローンは契約当事者ではないためDの行為は職務範囲外であると主張した。しかし、DにおいてY1社の名で権限外に各契約を締結することは容易であり、その行為は外形上、同社の職務行為に該当するため、民法715条1項の「その事業の執行について」行われたものと認められる。Aの対応を理由とする過失相殺についてAは本件取引スキームに何らかの不正が存在するという疑いや不安を抱きながらも、家賃保証特約により既存債務の返済が可能となり、自己資金なしで物件を取得できることから契約を締結した。このAの行為が損害の発生・拡大に寄与したとして、損害の公平な分担の見地から、Aの損害について3割の限度で過失相殺を認めるのが相当であると判断された。損害賠償額の計算総費用: 売買代金2070万円＋リフォーム等875万円＋契約費用190万円＝3135万円過失相殺後の損害額: 3135万円✖️0.7（過失相殺割合）＝2194万円損害賠償請求容認額: 2194万円➖1210万円（競売価格の市場修正額➖39万円（破産配当・和解金）＝945万円
3. まとめ
本事例は、投資用マンションを巡るトラブルで近年増加している、複数の個人紹介者や関連事業者を中心とした悪質な勧誘スキームの実態を明らかにするものである。このスキームでは、水増し売買契約書の作成、投資用物件であるにもかかわらず住宅ローン（フラット35等）の不正利用、および架空のリフォームローンや諸費用ローンの借入れが組み合わされている。特にフラット35の不正利用は、住宅金融支援機構による居住確認等により早期に発覚することが多く、発覚した場合、勧誘の違法性の有無にかかわらず、ローン借入者自身が残債務の一括返済、物件の競売処分、そして破産といった重大なリスクを負うことを再認識する必要がある。本判決は、違法な勧誘を行った業者に対しては賠償責任を認める一方で、Aが不正に加担した点を考慮し、過失相殺を適用して損害額を減額している。（類似事例として、投資用マンション売主に違法な勧誘があったとして買主の損害賠償請求が過失相殺（買主4割）のうえ認められた事例：東京高判 令和元年9月26日、が参考に挙げられる。）
（Gemini作成）
dantandho
