「宅地や建物の値段」はいつ決まる？

宅地や建物の値段はいつ決まるのでしょうか。

最終的には、提示された価格で取引されることが売主と買主の間で合意された時ですね。

売買契約が締結された時といえます。

それまでは取引される物件の詳細も価格も、まだ交渉の途中。

買い手側は、決して売り出し価格や提示されている価格が最終的なものと思い込まないことが大事かと思います。

金額の根拠の吟味が必要です。

また、根拠は一見明確だけど、さて本当にそうか、ということもあり得ます。

その辺りは、慌てずに要確認。

売り急いでいる不動産業者でなければ、買主の疑問には誠実に応えてくれるものです。

もし何かの事情で売り急いでいるのであれば、細かく確認する買主には、途中で態度が変わってしまうこともあるかもしれません。

その辺りのテストにもなりますね。

 

不動産価格の決まり方は、ざっと以下の通り。

新規に開発された宅地の建売住宅、建設されたマンションなどの価格はどう決まる？

宅地を開発したり、マンションを建築したりする際にかかった費用に、開発や建築を行なった事業体の儲けがプラスされます。

この儲けの部分に、さらにいろいろな思惑なども重なり、最終的な売り出し価格になります。

ただし、これも売り出し価格であって、最終的なものではありません。

これから安くなることもあれば、高くなってしまうこともありますね。

冷静な判断が求められるところかと。

継続的に情報を収集して、買い手側もかしこくなることが必要かと思います。

特に、他の地域に比べて高額な物件が多い首都圏では、売り出し価格の背後にあるものがうっすらと見える場合もありそうです。

すでにある物件（中古物件など）の価格は？

物件の価格には、大きく分けて以下の4種類があります。

• 正常価格
• 限定価格
• 特定価格
• 特殊価格

正常価格

市場性を有する不動産（宅地建物）に対して、現実の社会経済情勢のもと、合理的であると考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表している価格のこと。

このあたりにあるこの程度の物件であれば、まあこの値段が正常かな、と思える価格のことですね。

限定価格

市場性を有する不動産（宅地建物）であるが、その不動産と他の不動産との併合（一緒にすること）や、もともと一つの不動産を分割するなどの場合で、正常な市場価値とは乖離するような限定的な市場において決まる市場価値を表している価格のこと。

ややこしいですね。

たとえば、マンション建築の目的のために、ある土地を購入した不動産開発事業者が、その隣の土地も買うともっと大きなマンションが建てられるので、その隣の土地も欲しい、とします。

その隣の土地が欲しい、という状況は、その不動産開発事業者に限定されています。

その場合、隣の土地は、もともと買った土地と同じ値段か、というと、そうではないことが考えられますね。

そもそも売り出されていない場合は、新たに交渉しないといけなくなります。

もっと大きなマンションを建てることで、収益が何倍にもなるとしたら。

高い価格で交渉することも起こり得ます。

このように決まる価格が限定価格です。

特定価格

市場性を有する不動産（宅地建物）で、正常な市場価格の前提となる諸条件を満たさないことで、正常な市場で決まる価値とは乖離した経済価値を表す価格のこと。

これもややこしいです。

たとえば、ある宅地や建物を売りたい、とします。

売れるまでいつまで待ってもいいのであれば、売り出し価格のままで、買ってくれる人が現れるのを待てばいい。

しかし、もし、いついつまでにお金が必要、ということになると。

値下げをしてでも早く売りたくなりますね。

そのような状況で決まるのが特定価格といわれます。

これは、よくありそうですね。

特殊価格

文化財等の一般的に市場性を有しない不動産（お寺や神社の建物など）について、その利用状況等を前提にした不動産の経済的価値で決まる価格のこと。

奈良や鎌倉の大仏も不動産ですね。

牛久の大仏なども。

あんまり売り買いされることはないのでしょうけど、もし売りに出されたら、関係者や役所の人などが集まって協議するのでしょうね。

その前に、別の意味で一揉めありそうですが。

 

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