当ブログをご訪問頂きまして大変有り難うございます。
出遅れおじさんです。
スターアジア不動産投資法人<3468>より分配金を戴きました。
スターアジアRは、独立系のスターアジアグループをメインスポンサーとした総合型リートです。
このブログでも過去の記事でご紹介しましたが、2020年8月1日付けでさくら総合リートに敵対的買収を仕掛けて成功しました。
この辺りの顛末は東洋経済誌の一井純氏が分かりやすくまとめてくださっています。
旧来のスターアジアRはオフィス、住居、ホテル等を中心とした総合型リートで、一方のさくら総合リートは首都圏、特に都心部のオフィス、住居、商業施設を特異とした総合型リートでした。
買収によってアセットタイプはやや分散し、ロケーション配分はやや都心部に重心が移ったという状況ですので、買収としては上手く行ったのでは無いかと思います。
(しかも後述のように安い買い物だったようです)
直近の分配金の実績及び今後の見通しは以下の通りです。
23年1月期 1,491円
23年7月期 1,586円
24年1月期 1,524円
24年7月期 1,596円
25年1月期 1,701円(今回)
25年7月期 1,625円(予想)
26年1月期 1,644円(予想)
何れも内部留保の取り崩しを含んだ値です。
ナゼ内部留保が？・・・とお思いでしょうが、最大のものはさくら総合リートを買収したときの「負ののれん代」によるものです。
簿記をやった方ならお判りでしょうが、企業買収をしたとき買収額に対して簿価が低ければ「のれん代」として償却資産に計上できます。
逆に買収額に対して簿価が高ければ「負ののれん代」として、特別利益に計上できます。
「ドンダケ安くさくら総合リートを買いたたいたんジャイ！」
と、言いたくもなりますが、その後も物件入れ替え等による利益も内部留保されており、安定分配に資する事とされています。
今期は増資等により新規取得したホテル物件の家賃向上によってベースの分配金が大きく上昇しています。
今回の分配金での利回りは6.3%で、最近元気の無い(即ち利回り上昇中！)のJリートの中でも、利回りランキングではベスト10圏前後です。
「高利回りには理由(ワケ)がある」
JREIT全てにいえることですが。
有り難うございました。
