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出遅れおじさんです。
投資法人みらい<3476 以下みらいR>より分配金を頂きました。
みらいRは三井物産<8031>と、独立系の不動産等ファンドマネジメント会社であるイデラキャピタルマネジメント<非上場>をスポンサーとした総合型リートです。
みらいRのアセットはオフィスが55%、その他の45%の1/3はホテル、1/3は物流施設となっており、住居は保有していません。
物件のロケーションは東京を中心とした関東地区が三分の二を占めています。
直近の分配金の実績と今後の予想は以下の通りです。
22年4月期 1,267円
22年10月期 1,313円
23年4月期 1,305円
23年10月期 1,215円
24年4月期 1,150円
24年10月期 1,257円(今期)
25年4 月期 1,210円(予想)
25年10月期 1,210円(予想)
分配金自体はコロナ禍前の水準(1,450～1,500円)から20%以上減速した状態ですが、やや持ち直しの兆候はあります。
ポートフォリオの中心が大規模オフィス(のべ床20,000平米以上)、中規模オフィス(3,000～20,000平米)等とやや特色を欠くこと等影響していると言わざるを得ません。
そのおかげかどうかは分かりませんが、今回の分配金で分配金利回りは6.2%でJREIT中のベスト10前後ですが、NAV倍率0.77は逆にJREITの中位～下位グループです。
(ひいき目に見ているわけでもありませんが、やや持ち直したような・・・)
投資口価格について多少補足(決して弁護なり擁護ではありません)をすると、一昨年11月に2年ぶりの公募増資を行った結果一旦は大きく投資口価格が下落しましたが、みらいRによれば、今まで1,150円予想であった今後の分配金見込みを上方修正(30円ですが)したことによりやや持ち直しているのでは・・・
と、思っていましたが、結局夏以降のJREITの下落基調に併せて、投資口価格はじり貧です。
絵に描いたような
「高利回りにはワケがある」
です。
こういうJREITに限ってとっとと見切りを付けるどころか、昨年は新NISA口座に移管し「買い増し」するという暴挙に出ています。
流石に今年は購入していませんが・・・
ヘソがさらに一回転(シングルアクセルですね)余分に曲がっているようで・・・
有り難うございました。
