現在は知り合い紹介を中心に賃貸仲介を都内不動産店舗とフリー契約をして行なっております。
今回は、今後の紹介向けではあるのですが
参考になる部分もあるかと思いますので
いつもお話ししているポイントをこちらの記事にまとめておこうかと思います。
- お部屋探し：いつから探す？！引越し先は2ヶ月前から
- 申込 退去前の先行申込とは
- 内見 新着当日や休日朝イチで優先順位高い順
- 申込から契約のステップ
- 審査承認後 入居希望日は引越日の前日に設定
- 要点まとめ
お部屋探し：いつから探す？！引越し先は2ヶ月前から
以前は退去１ヶ月前通知が主流でしたが、最近は退去２ヶ月前が主流です。
退去通知が出ると募集が開始され、様々なサイトに仲介が掲載し始めます。
その為、より良いお部屋を探すのであれば
２ヶ月前から探し始めるのをお勧めしております。
戸数が多いマンションであれば、
似ているお部屋で申し込み入っているけど
内見できるお部屋を見れる場合もあります！
今住んでいるお部屋の退去通知が何ヶ月前か確認
退去1ヶ月前通知です！
っとお客様で、
いざお部屋見つかって退去の連絡したら２ヶ月前通知で、
1ヶ月家賃重なってしまったというケースがたまにあります。
今住んでいるお部屋がいつ通知すればいいのかのチェックもお忘れなく
穴場1LDKみたいな1DKや2LDKのような2DK 1SLDKもあり
1LDKや2LDKなどLDK希望かとは思いますが、
稀に1LDKのような広さがある1DK
2LDKのような2DK、1SLDKも存在しております。
DKを含めて検索している方は少なく、
こういったお得物件を見落としている方がほとんどで穴場です。
DKを含めて探すと思わぬ良物件が見つかることもあるのか！
㎡や畳数は参考値で実際に内見してどう置くか
行ってみたら狭かった...!
表記上の㎡が広くても
・廊下が広い
・洗面台&洗濯機 水回りエリアが広い
・生活動線を確保すると狭い
など、上記のケースがあります。
いろんなお部屋を見ていると、
希望の㎡より狭いけど玄関周りの廊下や洗面台（脱衣所）など
コンパクトに収まっているお部屋もあります。
生活動線がどう確保できるかなどイメージすると、
意外と希望より狭い㎡や畳数の方が希望家賃内で収まるケースも。
例えば30㎡でお探しであれば25㎡から探すと、
28㎡などで居室以外がコンパクトにおさまったいいお部屋が見つかるかもです。
複数サイトの新着チェックの疲労対策
いろんなサイト見るの時間消耗して疲れる！
ニフティ不動産のアプリをインストールすることで複数サイトの新着が一括チェック可能です！
申込なしの信頼度を上げる方法はある？
管理会社直のサイトで掲載されていれば一番手取れる可能性は高くなります。
物件の好みもありますが、下記のサイトは不動産仲介始める前から個人的に趣味でよくみていたサイトです。
［三井の賃貸］レジデントファースト－東京都心の高級賃貸・高級賃貸マンション
賃貸物件一覧 | デザイナーズマンション,株式会社リネア建築企画
REISM 東京のリノベーション・デザイナーズ賃貸ならREISM（リズム）
引っ越さないのにずっと趣味で見てるタイプの人だったんですね！
申込 退去前の先行申込とは
退去されてないお部屋って内見できるの？
退去後、内見開始されてからになりますが重要なポイントがあります！
何？！
先行申込で内見開始前に抑えられてしまうんです。
どういうこと？
退去2ヶ月前から募集が掲載されますので
エリア相場より賃料抑えめなどのお部屋は
仲介向けの業者間取引サイトに掲載された2-3時間後に申込満枠になっていることも。
内見してから申込と考えると後手に回ってしまい
キャンセル待ちになってしまいますので対策は以下になります。
対策：退去前のお部屋の1番手を先行申込して抑えながら探す
退去前のお部屋は「先行申込」と呼ばれる、
先に申込し審査を行い内見開始後にキャンセルか契約か選択できる方式になります。
退去前のお部屋を狙って1番手を抑えながら
希望の入居時期までより良いお部屋を探していくことがポイントです。
先行申込か先行契約かは管理会社指定方式で変更ができません。
全ての退去前のお部屋が先行申込ではなく、
管理会社によっては「先行契約」と呼ばれる、
内見開始前に契約まで進む管理会社さんも。
すごく好条件のお部屋はこの方式のことがあり、
先行契約のお部屋を先行申し込みには変更できませんので
申込の際はご確認ください。
先行申込は管理会社で管理され1組1申込制限
申込は管理会社1社に対して1組1申込に制限されております。
他社仲介で申込んでも、管理会社から
「別の申込が他社であるのでどちらをキャンセルするか確認お願いします。」
っというご連絡がきます。
1番手は複数保持せず、取捨選択しキャンセルをお願いします。
申込後キャンセルされない為の書類準備
・入居者全員分 顔写真付き身分証明証 表と裏
・入居者全員分 健康保険証 表と裏
・収入証明証(源泉徴収票もしくは確定申告書)
申込の際上記が必要となります。
揃った時点での番手となる場合と収入証明書は2-3日猶予がある場合があります。
管理会社から設定された期限までに揃わないと
キャンセルとなりますのであらかじめご準備お願いします。
気になるお部屋がほとんど申し込み有りな、もう一つの理由
気になって問い合わせたり店舗行ったら申込入ってるのはなんで？
・退去2ヶ月前から募集されており先行申込可能
・申込ありで掲載がなくなるわけではなく
契約完了1週間後まで掲載されていることがある
上記の点で、契約に進み掲載されなくなるまでが1ヶ月とすれば
合わせて3ヶ月間掲載されていることになります。
だからずっと気になるお部屋が乗ってるのか！
この3ヶ月間の物件の中で比較されているので、
必然的にエリア相場より1-2万円安く
問い合わせや申込が殺到するお部屋同士で
比較検討されている方がほとんどです。
気に入った部屋実は超人気物件だったんですね。
いろんなお部屋を比べて検討されていると思いますが
希望家賃ではなく、1-2万円の振り幅など上限でお教えいただくと
仲介手数料無料や礼金なしなど見つかりやすくなります。
また、
・入居日が希望範囲と合っているか
・今何番手なのか
・内見がいつからなのか&キャンセルされる可能性がありそうか
お調べしますのでご相談ください。
申込：番手の期待度
基本的には申し込み順に1番手、2番手、3番手となります。
（例外：同時審査や面談の管理会社もあります。）
管理会社によって2番手までや５番手まで申し込み可能であったり様々。
先ほど記載したように1番手を抑えながらお部屋探しをしている方が多く、
キャンセルされる可能性があるのは下記の条件。
退去前のお部屋：2番手ならチャンスあり！
内見可能なお部屋：1週間以内の申し込みならキャンセルされる可能性あり！
新築：内見開始後に他の似ているお部屋や階がキャンセルよく出ます
っとつるたまは今までの経験上お話しすることが多いです。
直近に入った申し込みであれば
2番手を入れて待ってみるのも方法の一つになります。
どのくらいキャンセルで待つかは内見開始されて大体1-2週間くらいで
この期間で繰り上がらない場合は第2候補のお部屋などに移る形となります。
2番手の人はキャンセルされたら住みたい人が多く
大体１、2番手で決まります。
1番手になるポイントは新着を営業担当から直接もらう
仲介業者の元には、お客様が常に複数名いる状態
より良いお部屋をお知らせして申込1番手を違うお部屋に入れ替えたりしております。
仲介業者専用のお部屋が見れる業者間取引サイトに登録されてから
お部屋検索サイトにそのお部屋が掲載されるまでは3-4時間程時差があります。
この時差の間に、営業が当てはまるお客様にご連絡し申し込みしている為
お部屋検索サイトの新着で見て連絡しても
すでに申し込み入ってたというケースは多いです。
検索サイトに掲載されるより前に、担当から情報もらうのが大事なんですね。
希望賃料やエリアはこの辺りだけど、
マックスいくらまでや第２、３候補エリアや条件の振り幅があるとより見つかりやすくなります。
内見 新着当日や休日朝イチで優先順位高い順
内見って何時から何時までですか？
内見は管理会社によって設定された時間によりますが、
朝8時から夜21時まで可能です。
※夜だと電気がつかない部屋もあります。
仕事終わりでも内見できる場合があるんですね！
土曜日に内見が多いので他者の先手を打つのが大事！
出たその日に内見 or 土曜午前中に優先度高い順に見て決めると
1番手の可能性アップします！
内見前に採寸しておきたい家具
この部屋いいけどベッド入るかな？
最近の傾向はベッドピッタリ隠せるお部屋。
ベッドフレームのヘッドボードによっては入らないことも！
・ベッドフレーム
・洗濯機
・冷蔵庫
・ソファ
・クローゼットなどで使ってる収納BOXなど引き出しの奥行
あらかじめ引越し先でも使える、使う可能性がある上記家具などは先に採寸しておくと
内見時にレイアウトなどイメージしやすくなります。
内見時の採寸などチェックポイント
申込ご契約に進むと内見用の鍵をはずされてしまい、
仲介業者も内見や採寸できなくなります。
内見時は、下記のチェックを必要に応じて行なってみてください。
・カーテン 横幅 x 高さ
・冷蔵庫 横幅 x 奥行
・洗濯機置き場 横幅 x 奥行 x 蛇口までの高さ
・ベッドルーム 採寸
・クローゼットの奥行き横幅
・洗濯機パンと蛇口の写真(接続パーツが今と変わる可能性があるため)
・ベランダ 物干し竿サイズ
・ネット回線の有無と配線位置(+個別契約可能かどうか)
・室内灯シーリング位置 形 個数(内見時のライトは設備かどうか)
・分電盤写真(電力会社契約の際にあると便利)
・エレベーター横幅 x 高さ(洗濯機や冷蔵庫が入るか）
あると採寸便利です。
クローゼットの高さは2種ある
下記のお部屋の写真のクローゼット見ていただくと、天井近くまであるかと思います。
クローゼットの収容部が他の部屋より高い為多少狭くても家具置かない分広さが確保できますので、内見時クローゼットにも注目してみてください。
広さはいいけど古さが気になる場合：和室や床の色はセルフで変える
賃貸DIY 白大理石風床タイル サンゲツオニックスIS-1079でホテルライクな部屋になりました。 - ULTIMOFOTO
築年数が経っている家の古く見える印象は床。
和室がある部屋なども、フロアタイルを敷くことで劇的に変わります。
（収納がふすまだとふすまは残りますが）
つるたまが友人仲介の場合、実際の引越し日前日に
作業時間4-6時間ほどとタイル実費ご負担いただく形でこちら行なっております。
（退去時の撤去清掃、引越し先での再利用はご自身でお願いします。）
築古でも、きれいに安く住めるようになるので候補に入れていただけると
賃料や初期費用抑えめで広いお部屋が出てきたりすることもあるのでいいかと。
申込から契約のステップ
退去前のお部屋
先行申込▶︎審査▶︎退去後内見開始▶︎契約orキャンセル選択し契約の場合次へ▶︎精算書発行され入金▶︎契約書など署名捺印▶︎火災保険加入やライフライン契約▶︎入居日鍵渡
内見可のお部屋
申込▶︎審査▶︎精算書発行され入金▶︎契約書など署名捺印▶︎火災保険加入やライフライン契約▶︎入居日鍵渡
申し込み時に記入した入居日はあくまで希望であり
内見したお部屋が清掃済みかどうかにもよりますが
内見後2-3週間後の入居や月末に入居になり、
審査承認後に、入居日（起算日）の連絡があり、その期間から指定する形となります。
審査の目安賃料 月収の1/3説
例えば収入が30万円の場合
賃料目安は1/3である10万円
超えると審査NGかでいうとそうではなく
13万円のお部屋でも審査承認されることがあります。
管理会社さんが利用する保証会社によってこの目安は様々で、
厳しくて通らないケースもあるので審査が不安な際は予めご相談ください。
他社さんで審査落ちた方でも何回か審査通したこともございます。
意外な審査落ち、電話確認
審査落ちやキャンセルになった理由としては開示されませんが
・書類不備
・クレカや携帯の滞納履歴が過去にある方
・電話での本人確認や緊急連絡先の確認が取れなかった
などあります。
日時指定で電話してほしい！
指定ができず、電話確認がある場合は電話番号お伝えしますので
その番号からの着信は出るか折り返しお願いいたします。
仲介手数料無料や1.1ヶ月と違う理由
契約時に広告料と呼ばれる賃料0.3~1ヶ月が、
管理会社から仲介側に支払われる場合、仲介手数料半額や無料が可能です。
仲介手数料1.1ヶ月かかるお部屋は、
その分エリア相場より賃料や初期費用が安い傾向にあり、
お部屋検索サイトで気になったお部屋お教えいただくと
ほとんどが仲介手数料1.1ヶ月のエリア相場より安い
仲介手数料が発生するお部屋になります。
つるたまにご依頼の際は
仲介手数料無料にこだわるかどうかをお教えいただければ幸いです。
個人申込か法人申込か（代行会社の有無）
会社での契約はリロや東急 スターツなど代行業者を使用するケースがあり、
代行業者と契約の仲介のみなど制限があり、お部屋が見つかっても
実はそのお部屋会社で契約できず他社で最初から探し直しの場合があります。
前はできたけど今は厳しくなってできなくなったケースもありますので
家賃補助などがある法人申し込みの場合は、
社宅チェックシートなど仲介向けに発行していることが多いので
そちらも事前にご共有お願いします。
保証人ではなく家賃保証会社
以前は保証人としてご家族を記入する形式でしたが、
現在は家賃保証会社に加入となります。
また、緊急連絡先として入居者以外のご親族の記入が必要となります。
審査承認後 入居希望日は引越日の前日に設定
審査承認後、入居希望日をもとに「この期間でお願いします」と管理会社から指定期間の連絡がありますので、賃料の起算日を設定いたします。
鍵は入居日以降にお渡しとなります。
設定した入居日前日に鍵受け取りはできないんですね。
入居日を引越し日にしてしまうと、ライフライン業社は午前中なのに引越し業者も午前中など、慌ただしくなりますので、
実際の引越しの前日までに入居日を設定するといいかと思います。
鍵の受け取りには印鑑が必要ですので、しまわないようにご注意ください。
精算書 入金
起算日( 入居日)が確定すると管理会社から精算書が発行されますのでご入金
この入金を確認して契約書が発行＆仲介業者店舗に発送されます。
契約の日時を相談させていただきます。
引越し準備 ライフライン契約や引越し業者のポイント
管理会社によってはライフラインの「案内」が必須となっておりますが、
自由化されており契約は必須ではない場合が多いです。
連絡や契約する項目は下記になります。
・電気
・ガス
・水道
・インターネット
・引越業者
・粗大ゴミ収集日予約
指定電力会社やネットのみのケースもあり、
マイソク（図面）や申込時などに記載があります。
特にネットは手続きは必要だったり、
すぐには工事してもらえないことが多いので内見時や契約時に必ずチェック。
引越し業者
平日や２便など遅くてもいいので安くならないか交渉すると安くしてもらえることも。
粗大ゴミが出る場合
引き取りが結構先になってしまう場合が多いので
審査承認後にすぐ確認した方が良いかと思います。
契約
店舗にて契約書、紛争防止条例、
重要説明事項を宅建士から聞いていただき署名捺印。
火災保険の加入していただきます。
管理会社によっては住民票や印鑑証明が必要なこともあり、
その際は事前にご連絡いたします。
火災保険は管理会社指定になることが8割くらいです。
ご自身で加入可だった場合は、契約時に写しのご提出お願いします。
入居日当日：入居時に傷チェックと写真は必ず！
都内だと、意外とそのままの傷や清掃しきれなかった箇所など割とあります。
あくまで賃貸ですので全て新品で綺麗になるわけではありません。
気になる箇所は自分で掃除することで綺麗になることもありますが
入居時の状態は必ず写真を撮りつつ、入居チェックシートなどで報告し
入居時から合った証拠と退去の際は別料金にされない保険を作ることが大事。
反対に、入居時に気になる箇所があれば退去時のチェックがそこまで厳しくない証拠でもあり、
徹底的にきれいな場合は、退去時に嵩む可能性がありますので生活時に傷つけないように注意しましょう。
要点まとめ
ご相談受けた際によく聞かれる内容など先にざっと記載してみました。
・退去前のお部屋を先行申込で1番手を確保しながらより良い物件探す
・希望家賃ではなく上限家賃で物件候補の幅を広げる
・お部屋検索サイトで見つけた好みのお部屋を担当に共有して近い物件の新着をもらう
・内見前日夜や夕方などに再度担当に最新情報で調べてもらう
・LDKや畳数、㎡はあくまで参考値。生活動線含めた広さでチェック
ポイントは上記となります。
知り合い紹介を中心にしておりますが、
すでにつるたまと繋がっている方はSNSやLINEなどそちらのDMなどで。
繋がっていないけど都内23区でつるたまにご相談したい場合
下記の点を踏まえご了承の上、LINE公式ボタンからご連絡いただければ幸いです。
お願い
稀に「紹介いただいたお部屋を検索して、出てきたサイトの仲介で内見し申し込みました。ありがとうございます。」
っという方がいらっしゃいます。
固定給などは一切なく、完全報酬制でつるたま担当で契約、
仲介手数料や広告料が発生することで、成り立っております。
ご紹介させていただいたお部屋に関しては
つるたまを通しての内見やご相談をお願いいたします。
